서울의 주목할 만한 현주소 2025
업무·산업·생활기능이 복합되는 서울의 중심지
서울의 중심지는 입체적 확장과 기능 복합화가 동시에 진행되고 있습니다. 중심지의 연면적은 서울시 전체 평균보다 빠른 속도로 증가하였으며, 업무시설뿐 아니라 주거·교육·의료·복지·근린생활시설 등 생활 밀착형 기능이 함께 확대되고 있습니다. 이는 중심지가 일자리 중심 공간을 넘어 일·주거·문화·생활 서비스가 결합된 다기능 거점으로 전환되고 있음을 보여줍니다. 이와 함께 중심지는 사업체 수의 양적 증가보다 고용과 경제기능의 질적 집중이 강화되고 있습니다.
도심은 절대 규모의 고용 증가를 주도하고, 광역중심은 빠른 성장세를 기반으로 외연을 확대하며, 지역중심은 생활권 기반 서비스 기능을 강화하는 등 중심지 위계별 역할 분화도 점차 뚜렷해지고 있습니다. 도심·광역중심·지역중심이 각기 다른 역할과 산업적 강점을 기반으로 성장하고 있는 만큼, 위계별 기능 분화를 고려한 토지이용의 복합 유도를 통해 효율적인 공간 활용과 도시 경쟁력 확보를 함께 도모해야 합니다. 또한, 일·주거·생활 기능이 결합된 직주락 중심지로 지속적인 유도가 필요합니다.
*해당 포스트는 도심-광역중심-지역중심을 대상으로 하였으며, 지구중심을 포함한 중심지 진단은 도시 진단에서 참고하실 수 있습니다.
중심지 토지이용, 규모는 커지고 기능은 주거·문화·생활 등 복합으로
서울의 중심지는 업무 집중 공간을 넘어 일·주거·생활 서비스가 결합된 다기능 거점으로 진화하고 있습니다.
중심지의 연면적은 2021년 133.3㎢에서 2025년 151.1㎢로 증가하였고, 연평균 증가율은 서울 전체 연면적이 2.0%, 중심지가 3.2%로 중심지의 공간적 확장이 서울 전체보다 빠르게 진행되었습니다.
특히 중심지의 연면적 증가는 복합 도시기능 강화로 이루어지고 있습니다. 연면적 증가 규모는 업무시설이 2021년 40.3㎢에서 2025년 46.2㎢로 늘었고, 교육·의료·복지시설, 주거시설, 제조·유통시설, 근린생활시설 등도 함께 확대되고 있습니다. 반면 숙박·위락시설의 증가 폭은 제한적이었고 판매시설은 감소하여, 중심지 기능이 소비 중심에서 생활·업무 복합 중심으로 재편되는 흐름을 보여줍니다.
위계별로 보면 중심지 연면적 증가는 광역중심이 가장 크게 이끌었습니다. 도심은 여전히 가장 큰 규모를 유지하지만 증가 속도는 완만했고, 광역중심과 지역중심에서 공간 확장이 더 뚜렷하게 나타났습니다.
용도별로는 도심에서 업무·주거·근린생활시설이 완만하게 늘었고, 광역중심에서는 업무시설과 교육·의료·복지시설 증가가 두드러졌습니다. 지역중심에서는 주거·업무·교육·의료·복지·제조·유통시설이 함께 확대된 반면 판매시설은 감소했습니다.
건축물 용도의 특화도와 연면적 증감을 함께 보면, 중심지 위계별 공간 확장의 방향이 나타납니다. 도심은 업무시설과 근린생활시설의 상대적 특화가 유지되는 가운데 업무시설 연면적이 가장 크게 늘어, 전통적 업무중심지의 성격을 공고히 하고 있습니다. 다만 판매시설은 이미 일정 규모를 갖추고 있으나 최근에는 감소세가 나타나고, 숙박·위락시설은 특화도는 높지만 증가세는 정체되는 양상입니다.
광역중심은 연면적 증가 규모 자체가 가장 크고, 교육·의료·복지시설과 제조·유통시설의 특화가 두드러집니다. 업무시설 증가 규모도 크지만 상대적 특화도는 1보다 낮아, 광역중심의 확장은 단순 업무기능 집중보다는 연구·산업·생활지원 기능이 함께 커지는 방향으로 볼 수 있습니다. 지역중심은 주거시설과 교육·의료·복지시설, 근린생활시설의 특화가 상대적으로 강하고 연면적의 증가도 나타납니다. 판매시설은 특화되었으나 최근 연면적이 감소하여, 생활권 거점의 기능 재편이 진행되고 있음을 보여줍니다.
주: 서울 대비 용도 특화도(LQ)는 중심지의 용도별 연면적 비중을 서울 전체의 용도별 연면적 비중으로 나눈 값이며, 1보다 크면 해당 용도가 서울 평균보다 해당 중심지 위계에서 상대적으로 집중된 것으로 해석함
’사업체 총량 증가’에서 ’고용 및 기능의 질적 집중’으로
중심지는 사업체가 밀집한 공간으로 대규모 고용을 창출하는 핵심 경제거점으로 기능이 강화되고 있습니다.
중심지의 사업체 수는 2021년 34.4만 개에서 2023년 37.6만 개로 연평균 4.7% 증가했지만, 서울시 내 비중은 32.8%에서 32.0%로 소폭 감소했습니다. 반면 종사자 수는 233.9만 명에서 269.5만 명으로 연평균 7.3% 증가했고, 서울에서 차지하는 비중도 40.5%에서 46.5%로 크게 상승하였습니다. 입지한 사업체 수 자체의 비중은 큰 변화가 없거나 다소 줄었지만, 고용 규모는 오히려 중심지에 더욱 집중되는 양상이 나타납니다. 종사자의 증가는 일부 핵심 거점에 집중되면서도, 광역중심과 지역중심으로 점차 확산되는 구조를 보입니다.
도심의 종사자는 약 20.7만 명이 증가하여 전체 중심지 증가분의 58.1%를 차지합니다. 특히 서울도심은 11.1만 명, 강남은 6.0만 명, 여의도·영등포는 3.6만 명이 증가해 중심지 고용 확대를 주도했습니다. 광역중심에서는 가산·대림(3.1만 명), 잠실(2.7만 명), 마곡(2.1만 명)이 두드러졌고, 지역중심에서는 수서·문정(1.9만 명), 마포·공덕(0.9만 명), 신촌(0.8만 명), 성수(0.7만 명) 순으로 증가폭이 컸습니다.
특히 3도심(서울도심, 강남, 여의도·영등포)과 가산·대림, 잠실, 마곡 광역중심이 전체 고용 증가의 80.3%를 차지해 일부 중심지에 고용이 집중되고 있습니다. 다만 지역중심 가운데서도 수서·문정, 마포·공덕, 신촌, 성수처럼 고용 성장세가 뚜렷한 거점이 나타나면서 중심지 체계 내에서도 성장 축이 점차 다변화되고 있습니다.
중심지 특화, 다른 성장 엔진 작동 중
서울의 중심지는 중심지별 산업 특화를 기반으로 다핵 공간구조를 형성하고 있습니다. 또한, 산업별 종사자 규모와 특화도(LQ)는 중심지에 따라 다른 양상을 보입니다. 2023년 중심지에서 종사자 수가 가장 많은 산업은 도·소매업 43.8만 명이지만, 특화도는 1.0 수준에 그치고 있습니다. 반면 과학기술 서비스업은 40.1만 명·LQ 1.37, 정보통신업은 36.0만 명·LQ 1.53으로 고용 규모와 특화도가 모두 높아 중심지의 핵심 산업으로 자리 잡고 있습니다. 사업지원 서비스업도 28.6만 명·LQ 1.17로 중심지 집중성이 나타납니다.
특히 금융·보험업은 종사자 규모가 24.1만 명으로 다섯 번째이지만 LQ는 1.77로 가장 높아, 서울의 금융 기능이 중심지에 집적되어 있음을 보여줍니다. 반면 숙박·음식점업과 건설업은 일정한 고용 규모를 보유하고 있으나 LQ가 1보다 낮아 서울 전역에 분산된 산업적 특성을 보이고 있습니다.
주: 서울 대비 산업 특화도(LQ)는 중심지의 산업별 종사자 비중을 서울 전체의 산업별 종사자 비중으로 나눈 값이며, 1보다 크면 해당 산업이 서울 평균보다 중심지에 상대적으로 집중된 것으로 해석함
중심지 위계별로 산업 특화와 종사자의 특성이 다르게 나타납니다. 도심은 금융·업무 중심성 위에 지식서비스 기능을 더하고 있습니다. 금융·보험업의 LQ가 2.38로 가장 높게 나타나는 가운데, 2021~2023년 과학기술 서비스업 종사자는 4.3만 명, 정보통신업은 3.1만 명, 사업지원 서비스업은 2.8만 명 증가했습니다.
광역중심은 ICT·과학기술 및 산업 기능이 결합된 거점으로 변화하고 있습니다. 광역중심에서 정보통신업은 LQ 2.56이며 종사자도 2.9만 명 증가했고, 과학기술 서비스업도 LQ 1.49, 종사자 2.3만 명 증가를 보였습니다. 제조업 역시 LQ 1.55로 상대적으로 높은 기반을 유지하고 있습니다.
지역중심은 생활권 기능을 바탕으로 산업구조가 다양하게 나타납니다. 건설업은 LQ 1.59, 숙박·음식점업은 1.30, 사업지원 서비스업은 1.18로 상대적인 특화도를 나타내고 있습니다. 종사자 증가도 숙박·음식점업 0.9만 명, 과학기술 서비스업 0.8만 명, 건설업과 사업지원 서비스업이 각각 0.7만 명 수준으로 생활서비스 기능과 업무·개발 기능이 함께 확대되고 있습니다.
핵심 산업별 대표 중심지를 보면 산업 성장의 공간적 분화가 더욱 구체적으로 드러납니다. 과학기술 서비스업은 강남에서 가장 큰 종사자 증가를 보였으며, 마곡과 가산·대림에서도 각각 약 1.0만 명, 0.9만 명 증가했습니다. 성수는 절대 규모는 상대적으로 작지만 연평균 증가율이 높아 새로운 지식산업 거점으로서의 성장 가능성을 보여줍니다. 정보통신업은 강남과 가산·대림의 기존 집적이 유지되는 가운데, 잠실에서 종사자가 0.5만 명에서 1.9만 명으로 증가하며 가장 빠른 확장세를 나타냈고 수서·문정에서도 증가가 이어졌습니다.
금융·보험업은 서울도심과 여의도·영등포를 중심으로 기존 금융 중심성이 유지되고 있으며, 서울도심에서 약 1.2만 명, 여의도·영등포에서 약 0.8만 명 증가했습니다. 사업지원 서비스업은 서울도심에서 약 2.5만 명 증가해 가장 큰 확대를 보였으며, 마포·공덕·용산·성수에서도 빠르게 늘어났습니다. 이는 전통적인 금융·업무 중심지의 기능이 유지되는 동시에, 지식서비스와 기업지원 기능이 광역중심과 지역중심으로 확산되면서 서울의 중심지 체계가 산업별로 서로 다른 성장 엔진을 갖춘 다핵 구조로 재편되고 있음을 보여줍니다.