서울의 주목할 만한 현주소 2025
늙어가는 서울의 건축물, 달라지는 신규 공급
서울의 건축물은 늘어나고 있지만, 동시에 빠르게 고령화되고 있습니다. 지난 10년 동안 건축물 연면적은 지속적으로 증가했지만, 그보다 더 빠른 속도로 30년 이상 된 건축물이 늘어나면서 이제 서울 건축물 연면적의 약 3분의 1이 노후 건축물에 해당합니다. 서울의 건축물 재고는 양적 확대보다 기존 재고의 관리가 더욱 중요한 단계에 접어들고 있습니다.
이와 함께 신규 공급의 방향도 달라지고 있습니다. 생활과 밀접한 주거시설과 근린생활시설에서는 노후화가 빠르게 진행되는 반면, 최근 신축은 업무와 산업 기능을 중심으로 이루어지며 지역별 기능을 더욱 강화하는 모습입니다. 이러한 변화는 자치구마다 서로 다른 양상으로 나타나며, 서울의 건축물을 다양하게 재편하고 있습니다.
앞으로의 건축물 관리는 신축 확대를 넘어 기존 건축물의 유지·관리와 성능 개선, 지역별 특성을 반영한 차등적 관리전략으로 전환될 필요가 있습니다.
고령화되는 서울 건축물, 둔화되는 신축 건축물 총량
서울의 건축물은 양적 증가보다 재고의 고령화가 더 빠르게 진행되고 있습니다. 전체 건축물 연면적은 2015년 528.8㎢에서 2025년 610.2㎢로 늘어 지난 10년간 약 81.4㎢ 증가했습니다. 그러나 같은 기간 준공 후 30년 이상 경과한 건축물의 연면적은 83.7㎢에서 195.7㎢로 약 2.3배 증가했습니다. 전체 건축물 연면적에서 30년 이상 연면적이 차지하는 비중도 15.8%에서 32.1%로 높아져, 서울의 건축물 관리에서 기존 재고에 대한 유지·관리와 성능 개선이 주요해지고 있습니다.
반면 신축 공급은 둔화되는 흐름을 보이고 있습니다. 연간 신축허가 연면적은 2020~2021년 일시적으로 증가했지만 이후 감소하여 2024년 3.7㎢로 최근 10년 중 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 2025년에는 4.3㎢로 소폭 반등했으나 2020년대 초반과 비교하면 여전히 낮은 수준입니다. 신규 공급이 둔화되는 가운데 기존 건축물은 계속 노후화되면서 서울의 건축물 재고는 양적 확대보다 질적 관리가 더욱 중요한 단계에 접어들고 있습니다.
주: 건축물대장 표제부를 기준으로 연면적을 집계
주거 및 근린생활 용도는 노후화, 업무·산업 중심으로 신축 진행 중
서울의 건축물은 용도에 따라 노후화와 신축이 다르게 나타나고 있습니다. 주거시설과 근린생활시설에서는 노후 건축물이 빠르게 늘어나는 반면, 신축은 업무와 산업 기능을 중심으로 이루어지고 있습니다. 서울의 건축물 재고는 기존 생활공간이 노후화되는 동시에 새로운 공급은 경제활동 중심으로 재편되는 모습을 보이고 있습니다.
2025년 주거시설의 노후 비율은 29.2%까지 높아졌으며, 30년 이상 건축물 연면적은 2015년 39.6㎢에서 2025년 105.3㎢로 약 2.7배 증가하였습니다. 노후 건축물 비율은 근린생활시설이 57.7%로 가장 높고, 연면적으로는 40.7㎢입니다. 이는 시민의 일상과 밀접한 생활공간의 노후화가 지속되고 있음을 보여줍니다.
반면 신규 공급의 중심은 업무·산업 기능으로 이동하고 있습니다. 연평균 신축허가 연면적은 2015~2019년 9.0㎢에서 2020~2025년 6.9㎢로 감소했지만, 용도 구성은 크게 달라졌습니다. 주거시설 비중은 38.8%에서 27.5%로 낮아진 반면, 업무시설은 26.4%에서 42.9%로 확대되었습니다. 기존 재고와 비교하면 업무시설의 신규 공급 특화도는 3.5배, 제조·유통시설은 2.9배로 나타나 업무·산업 기능 중심의 공급이 두드러졌습니다.
서울의 생활공간은 빠르게 노후화되는 반면, 신규 공급은 업무와 산업 기능에 집중되고 있습니다. 앞으로의 도시관리는 신규 공급 확대뿐 아니라 주거시설과 근린생활시설 등 기존 생활공간의 체계적인 재생과 성능 개선을 함께 고려할 필요가 있습니다.
주: 표제부 기준 기존 건축물 재고의 용도 구성과 2020~2025년 누적 신축허가 연면적의 용도 구성을 비교하여 신규 공급 특화도를 산정함. 1배보다 크면 기존 재고 대비 해당 용도의 신규 공급 비중이 높음을 의미함
자치구에 따라 다른 건축물의 시간
2025년 서울시 30년 이상 건축물 비율은 32.1%입니다. 그러나 노후화의 정도와 증가 속도는 자치구에 따라 다르게 나타납니다. 오래된 도심과 주거지는 이미 높은 노후 수준에 도달한 반면, 일부 외곽·주거지는 최근 10년 사이 노후 비율이 빠르게 상승하고 있습니다.
가장 높은 노후 비율은 노원구(48.7%)와 도봉구(46.3%)에서 나타났습니다. 두 지역은 대규모 주거단지가 집중된 지역으로, 주거지의 노후화가 본격화되고 있음을 보여줍니다. 중구(45.3%)와 종로구(42.7%)도 높은 노후 비율을 보였으며, 업무·상업 기능과 오래된 근린생활시설이 밀집한 도심의 특성이 함께 나타납니다. 강북구(40.4%)도 높은 노후 수준을 보였습니다.
30년 이상 건축물 연면적은 강남구(11.1㎢), 노원구(10.6㎢), 송파구(8.7㎢), 양천구(6.3㎢), 강서구(5.9㎢)에서 크게 늘었습니다. 서울의 건축물 고령화는 도심의 높은 노후율과 대규모 주거·업무지역의 노후 연면적 증가가 함께 나타나는 도시 전반의 현상으로 확산되고 있습니다.
신축으로 강화되는 지역 특성과 기능
신규 공급은 자치구에 따라 다르게 나타나고 있습니다. 기존 도시 기능과 개발 여건에 따라 신규 공급의 규모와 용도가 다르게 나타납니다.
서울의 건축물 변화는 지역의 기능을 강화하는 방향으로 나타나고 있습니다. 자치구별로 노후 건축물 비율과 신축 규모의 차이가 뚜렷합니다. 노원구, 도봉구는 노후 비율이 높지만 신축 규모는 상대적으로 크지 않은 반면, 금천구와 강서구 등은 노후 비율이 상대적으로 낮아도 신규 공급이 활발하게 이루어지고 있습니다.
주: 2025년 기준 전체 건축물 연면적을 기준으로 30년 이상 건축물 연면적과 2020~2025년 누적 신축허가 연면적 각각의 비율을 비교함
신축 건축물의 용도 역시 지역 기능에 따라 차별화되고 있습니다. 2020~2025년 누적 신축허가 연면적의 용도 구성을 보면, 중구·송파구·금천구·양천구·성동구·종로구는 업무시설이 50% 이상을 차지하며 중심업무 기능을 강화하고 있습니다. 반면 강북구·중랑구·성북구·동작구에서는 주거시설이 60% 이상을 차지해 주거 중심의 공급이 이어지고 있습니다.
신축의 규모가 크지 않더라도 기존 건축물 재고와 비교하면 방향이 뚜렷한 자치구도 있습니다. 노원구와 은평구는 신축 총량 자체는 적지만 기존에 비해 업무시설의 공급이 두드러지고, 강서구의 제조·유통시설과 도봉구의 문화시설처럼 지역 여건을 반영한 공급도 나타납니다. 신규 공급은 기존 도시 기능을 단순히 유지하기보다 지역별 역할을 강화하는 방향으로 나타나고 있습니다.
서울의 건축물 관리는 자치구의 특성을 고려한 전략이 필요합니다. 노후화가 심한 지역은 성능 개선을 중심으로, 신규 공급이 활발한 지역은 기능 고도화와 성장 관리를 중심으로 차별화된 관리방향을 마련할 필요가 있습니다.
주: 표제부 기준 기존 건축물 재고의 용도 구성과 2020~2025년 누적 신축허가 연면적의 용도 구성을 비교하여 신규 공급 특화도를 산정함. 1배보다 크면 기존 재고 대비 해당 용도의 신규 공급 비중이 높음을 의미함