서울의 주목할 만한 현주소 2025
신축·인허가·재개발까지… 서울 주택시장의 ‘아파트 일극화’
최근 10년간 서울의 주택공급은 ’공급량 감소’와 ’아파트 중심 재편’이 동시에 진행되고 있습니다. 전체 주택 공급량(준공 기준)은 2016년 가장 높은 수준을 기록한 이후 감소하는 흐름을 보였고, 공급의 구성도 크게 달라졌습니다. 과거에는 다세대·연립 등 비아파트가 일정 부분을 차지했지만, 이제는 신규 공급의 대부분이 아파트로 집중되는 양상이 강화되었습니다. 아파트 준공 비중은 2015년 30%대에서 2025년 90%까지 상승하며, 서울의 신규 주택시장이 사실상 아파트 중심으로 재편되고 있습니다.
이러한 변화는 멸실과 신축, 인허가 단계 전반에서 일관되게 나타납니다. 단독주택·다세대·연립 등 저층주택의 멸실이 지속되는 반면, 신축은 빠르게 감소하고 있고, 반대로 아파트는 멸실을 동반하더라도 신축이 이를 상회하며 공급을 주도하고 있습니다. 다만 최근 인허가에서는 아파트 비중이 소폭 낮아지고 다세대·연립 인허가가 일부 회복되는 변화도 나타나고 있어, 향후 주택 공급 구조가 아파트 중심 체제를 유지할지, 또는 공급 다양성을 일부 회복할지 주목할 필요가 있습니다. 따라서 주택 공급 안정성과 함께 다양한 주거 유형을 확보할 수 있는 균형 있는 공급 방안을 마련할 필요가 있습니다.
신축 주택에서 ’아파트’가 차지하는 비중은 10년 새 세 배로 증가
최근 10년간 서울의 주택 유형은 아파트 중심으로 재편되고 있습니다. 서울시 전체 주택 준공 물량은 2016년 9.3만 호, 2024년 4.0만 호, 2025년 5.5만 호로 증감을 반복하고 있습니다. 공급 규모의 증감과 관계없이, 주택 유형은 점차 아파트에 집중되고 있습니다.
다세대·연립주택의 비중은 전반적으로 축소된 반면, 아파트 준공 비중은 크게 확대되었습니다. 2015년에는 다세대·연립 중심으로 주택 공급이 이루어졌지만, 2018년 이후 아파트 준공량이 빠르게 증가하면서 공급의 중심축이 변화하기 시작했습니다. 특히 2024~2025년에는 전체 준공 물량 감소에도 불구하고 아파트 공급 비중이 크게 확대되며, 비아파트 공급은 상대적으로 미미한 수준에 머물렀습니다. 이러한 변화는 서울의 신규 주택공급 구조가 ’비아파트 중심’에서 ’아파트 중심’으로 전환되고 있음을 시사합니다.
멸실과 신축 주택의 변화, 저층주택의 공급 기반 약화로
멸실되는 주택과 새로 지어지는 주택의 속도는 주택 유형에 따라 다르게 나타납니다. 기존 주택이 노후화, 안전성, 사업성 등 여러 이유로 주택 시장에서 변화하고 있습니다.
아파트는 허물어지는 것보다 훨씬 많이 지어집니다. 아파트 신축 규모는 연도별로 차이는 있지만 늘어났으며, 2020년에 가장 높은 수준을 기록했습니다. 같은 기간 멸실 규모도 증가했지만 신축 규모가 이를 크게 상회하면서, 재개발·재건축사업을 통한 순증 중심의 공급 구조가 강화된 것으로 보입니다. 다만 2024년에는 전체 공급 감소와 함께 신축 규모가 일부 축소되었음에도 여전히 멸실에 비해 높은 공급 수준을 유지하고 있어, 서울에서 신규 공급이 아파트에 집중되어 있음을 보여줍니다.
반면 다세대·연립주택은 상반된 흐름을 보입니다. 2015~2018년에는 일정 수준의 신축이 이루어졌으나, 이후 신축 규모가 빠르게 감소해 2024년에는 크게 위축되었습니다. 이는 최근 전세사기, 비아파트 선호도 저하, 사업성 악화 등이 복합적으로 작용하면서 다세대·연립주택의 공급이 축소되었다고 볼 수 있습니다.
단독주택은 멸실 규모가 지속적으로 큰 반면, 신축은 제한적인 수준에 머물고 있습니다. 특히 2015~2021년에는 멸실이 신축을 크게 초과하였으며, 이는 저층 주거지의 재편 과정 속에서 단독주택 재고가 감소하고 있음을 보여줍니다. 서울 전체에서 사라지는 집 세 채 중 한 채가 단독주택이지만, 최근 새로 지어지는 단독주택은 한 해 0.1만 호 미만에 그쳤습니다.
인허가로 보는 향후 주택공급의 방향
준공 물량이 현재 지어진 주택의 공급을 의미한다면, 인허가 물량은 향후 공급 가능성을 보여주는 선행지표입니다. 서울 주택 인허가 총량은 2015년 11.3만 호, 2025년 4.2만 호 수준으로 크게 줄었습니다. 주택유형의 구성도 많이 바뀌어 2015년에는 비아파트 유형이 인허가의 절반 이상(56.6%)을 차지했지만, 2024년에는 아파트가 92.0%를 차지했습니다.
그러나 2025년 아파트 인허가는 전년보다 26.3% 줄어들면서 아파트 비중이 92.0%에서 83.8%로 8.2%p 감소했습니다. 반면 비아파트 유형의 인허가는 0.4만 호에서 0.7만 호로 늘었습니다.
이 반등을 이끈 것은 다세대·연립주택입니다. 2023년 0.4만 호, 2024년 0.3만 호였던 다세대·연립주택의 인허가가 2025년 0.6만 호로 늘어났습니다. 인허가 단계에서 비아파트 유형의 물량이 소폭 증가했다는 점은 주목할 만한 변화이며, 실제 공급이 다양화될지는 앞으로 2~3년의 인허가 추세를 함께 살펴야 할 것입니다.