노후 건축물은 대량으로 빠르게 증가, 반면 신축은 주춤
건축물의 저신축 노후화로 인구구조와 건축연한 구조 유사
한강의 기적을 담아낸 서울은 1990년까지 급격한 도시화와 압축적인 성장을 겪었고, 당시 건설한 건축물들이 일제히 노후화되고 있다. 그러나 건설 산업은 건설경기, 금융, 관련 제도, 팬데믹 등에 영향을 받아, 일시적으로 건축물을 대량 공급하거나 정비하기는 어려운 상황이다. 따라서 건축물의 급격한 노후화에 대응하기 위한 순차적인 정비체계를 마련해야 한다. 발전된 건설기술과 강화된 성능기준을 반영하여 노후 건축물에 대한 기준을 재정립하고 장수명화 정책을 강화해야 할 시점이다.
2024년 서울시 30년 이상 노후 건축물 연면적은 29.6%(184.3㎢)
- 노후 건축물 연면적은 184.3㎢로 2018년 111.4㎢에서 연평균 8.8% 증가
- 노후 연면적 증가율이 큰 용도는 업무시설(10.0%), 주거시설(9.7%), 문화시설(9.5%), 노후건축물은 주거시설 53.1%, 근린생활시설 21.2%, 업무시설 10.3% 등으로 구성
- 중구(45.6%), 종로구(40.8%), 노원구(38.5%) 등 노후건축물 밀집
- 반면, 구로구(20.9%), 금천구(21.8%), 강서구(21.9%) 등은 노후건축물 비중이 낮음
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 각 년도
2024년 서울시 30년 이상 노후 건축물 연면적은 28.9%(184.3㎢)
- 노후 건축물 연면적은 184.3㎢로 2018년 111.4㎢에서 연평균 8.8% 증가
- 노후 연면적 증가율이 큰 용도는 업무시설(10.0%), 주거시설(9.7%), 문화시설(9.5%), 노후건축물은 주거시설 53.1%, 근린생활시설 21.2%, 업무시설 10.3% 등으로 구성
- 중구(45.6%), 종로구(40.8%), 노원구(38.5%) 등 노후건축물 밀집
- 반면, 구로구(20.9%), 금천구(21.8%), 강서구(21.9%) 등은 노후건축물 비중이 낮음
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 각 년도
2024년 서울 신축 허가 연면적은 3.1㎢,
2019년(8.3㎢)에 비해 62.2%로 신규 공급 감소
- 서울시 신축허가 물량은 2020년 이후 지속적으로 감소
- 2024년 신축허가 연면적은 2020년 대비 68% 감소, 연평균 24.8% 감소
- 2020년 이후 누적 기준 업무시설 40.2%, 주거시설 28.3%, 제조·유통시설 9.6%, 근린생활시설 9.2% 등으로 구성
- 물량 감소에도 업무시설의 신축허가 연면적 비중은 증가
- 금천구(27.2%), 강서구(13.0%), 중구(11.4%) 등은 기존 연면적 대비 신축허가 연면적 비율 높음
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물허가대장, 2024.11.
2024년 서울 신축 허가 연면적은 3.1㎢,
2019년(8.3㎢)에 비해 62.2%로 신규 공급 감소
- 서울시 신축허가 물량은 2020년 이후 지속적으로 감소
- 2024년 신축허가 연면적은 2020년 대비 68% 감소, 연평균 24.8% 감소
- 2020년 이후 누적 기준 업무시설 40.2%, 주거시설 28.3%, 제조·유통시설 9.6%, 근린생활시설 9.2% 등으로 구성
- 물량 감소에도 업무시설의 신축허가 연면적 비중은 증가
- 금천구(27.2%), 강서구(13.0%), 중구(11.4%) 등은 기존 연면적 대비 신축허가 연면적 비율 높음
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물허가대장, 2024.11.
2024년 서울의 30년 이상 노후 건축물은 58.9%,
연면적 기준으로는 29.6% 차지
- 건물 동 기준으로는 역삼각형 모양으로 건축연한 30년 이상 노후 건물이 압도적으로 많음. 반면 건물 연면적 기준으로는 중간이 불룩한 항아리 형태로 건축연한 15~29년된 건물이 많음
- 오래된 소형 건물은 건물 수는 많지만 연면적은 작음. 40년 이상 건물 동수는 26.1%, 연면적은 9.4% 차지. 동별 연면적은 약 400㎡. 30년~39년 건물 동수는 32.9%, 연면적은 20.1% 차지, 동별 연면적은 약 700㎡
- 건축연한인 10~29년인 중간 연령대에는 대형 건물들이 많이 차지. 20~29년 건물 동수는 19.9%, 연면적은 29.0%. 동별 연면적은 약 1,600㎡. 10~19년 건물 동수는 10.8%, 연면적은 22.9%. 동별 연면적은 약 2,400㎡
- 최근 신축 건물은 수는 적지만 연면적은 상대적으로 큰 편. 0~9년 건물 동수는 10.4%, 연면적은 18.6% 차지, 동별 연면적은 약 2,000㎡
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024. 8.
지속적으로 노후 건축물의 연면적 비중은 증가 예상
- 앞으로 건축연한이 30년 이상 건축물의 연면적 비중은 지속적으로 늘어날 것으로 보임
- 2000년대 준공된 건축물의 기대 내구연한은 과거에 비해 증가
- 2000년 이후 건설공법의 고도화, 설계기법의 발달, 건축물 성능기준 등이 강화되면서 기대 내구연한이 늘어날 것으로 예상
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024. 8.
주거시설은 노후도가 높은 지역과 신축도가 높은 지역이 공간적으로 다르게 나타남
- 도봉, 노원, 양천, 강남, 송파구에 주거시설의 노후 연면적이 큰 반면, 은평, 마포, 강동, 중랑, 서초구에 최근 5년간 주거시설의 신축이 많이 일어났음
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024. 8.
업무시설은 도심과 광역중심에 집적
- 업무시설은 3도심이 위치한 종로, 중, 영등포, 서초, 강남구에서 노후비율이 높음. 특히 중, 서초, 강남구에서는 신축비율도 높음
- 광역중심(마곡, 가산·대림 등)이 위치한 강서구와 금천구도 신축허가비율이 높게 나타남
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024. 8.
근린생활시설은 강남3구에서 노후비율과 신축비율 모두 높게 나타남
- 근린생활시설은 강남3구에서 노후 연면적과 신축허가 연면적이 큼
- 마포구와 용산구에도 신축허가가 비교적 활발하게 일어남
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024. 8.
