서울의 주목할만한 현주소(2023)

서울시는 도심-광역중심-지역중심-지구중심으로 구성된 중심지체계를 갖추고 있다. 중심지는 건축물과 기능이 집적하며 많은 사람과 다양한 활동이 모이는 장소이다. 서울시의 중심지 면적은 전체의 12.7%, 건축물 연면적은 28.2%를 차지한다. 

중심지에서 이뤄지는 활동 강도와 관련하여 주간생활인구를 살펴보면, 지구중심 이상의 중심지가 차지하는 비율은 28.6%로 도심 15.2%, 광역중심 4.8%, 지역중심 4.4%, 지구중심 4.2% 순이며, 2020년 26.1%에서 꾸준히 회복세를 보이고 있다. 코로나19의 영향으로 2020년의 서울의 주간생활인구는 전년 대비 3.2%, 중심지는 13.2% 감소한 바 있다. 2023년 서울의 주간생활인구는 2020년에 비하여 1.3% 감소한 반면, 도심, 광역중심, 지역중심은 각각 12.3%, 12.1%, 3.1% 증가하였다. 2020년 대비 주간생활인구가 크게 증가한 중심지는 마곡 49.7%, 서울도심 18.0%, 잠실 16.7%, 창동·상계 14.3%, 상암·수색 13.6%, 용산 9.5%, 강남도심 9.1%, 여의도·영등포도심 7.7% 등이다.

2021년 서울 종사자의 51.7%가 중심지에 소재한 사업체에서 근무하였으며, 도심 내 비중은 28.6%(144.5만 명), 광역중심 10.6%(54.0만 명), 지역중심 6.8%(34.4만 명)로 나타났다. 종사자 5만 명 이상의 중심지는 8개(강남도심 12.9%, 서울도심 10.3%, 여의도·영등포도심 5.4%, 가산·대림 4.8%, 수서·문정 1.8%, 마곡 1.4%, 잠실 1.3%, 용산 1.2%)로 전체 종사자의 39.1%가 집중하는 등 3도심에서 광역중심까지 일자리 기능이 분산되는 경향을 확인할 수 있다.

중심지별 종사자 수 현황과 생활인구의 중심지별 분포

자료: 통계청, 전국사업체조사, 2021; 서울시 빅데이터캠퍼스, KT생활인구, 2020·2023

중심지에 어떤 기능이 집중하는지 살펴보면, 서울 전체 숙박·위락시설의 80.8%, 업무시설의 74.9%, 제조·유통시설의 66.1%, 판매시설의 62.4%, 문화시설의 36.6%, 근린생활시설의 37.1%가 분포하고 있다. 특히 서울시 전체 면적의 8.8%, 건축물 연면적의 18.8%가 분포하는 도심과 광역중심에는 서울 전체 숙박·위락시설의 62.8%, 업무시설의 57.7%, 제조·유통시설의 52.6%, 판매시설의 32.6%, 문화시설의 27.0%가 집적하는 등, 중심지 중에서도 기능이 집적되는 경향을 보였다. 

도심과 광역중심의 비주거비율은 77.1%로 서울시 평균의 1.8배에 달하며, 주거 외 다양한 용도가 분포한다. 서울시 평균의 용도별 연면적 구성비와 비교하면, 도심-광역중심 지역은 숙박·위락시설 3.3, 업무시설 3.1, 제조·유통시설 2.8 순으로 특화되었다. 

도심은 숙박·위락(3.8), 업무(3.5), 판매(1.6) 기능이 특화되었다. 3도심 모두 업무 기능에서 강한 특화도(3 이상)를 보이며, 서울도심은 숙박·위락(5.6), 판매(2.3), 문화(1.3), 여의도·영등포는 판매(2.9), 숙박·위락(2.2), 강남은 숙박·위락(2.9), 근린생활(1.7)이 특화되었다.

광역중심은 제조·유통(8.4), 숙박·위락(2.2), 업무(2.1) 기능이 특화되었다. 업무가 특화된 중심지는 상암·수색(4.5), 마곡(3.3), 잠실(3.1), 용산(2.3), 청량리·왕십리(1.5), 창동·상계(1.4) 등이며, 판매가 특화된 중심지는 청량리·왕십리(5.0), 잠실(4.3), 용산(3.4), 창동·상계(2.4)이다. 이 외 숙박·위락은 잠실(7.1), 용산(3.0), 창동·상계(2.3)에서 특화되었으며, 가산·대림은 제조·유통(25.3)의 특화도가 매우 높게 나타났다.

중심지에서는 신축 역시 활발히 일어나고 있다. 2018년부터 2023년까지의 서울 신축 허가연면적의 42.9%가 중심지에 위치하고 있으며, 도심 16.5%, 광역중심 11.6%, 지구중심 7.8%, 지역중심 7.0% 순으로 구성된다. 중심지의 신축허가 연면적은 업무시설(47.2%), 주거시설(19.5%), 제조·유통시설(13.4%) 등이 주를 이루고 있다. 

중심지에는 일자리를 비롯한 다양한 용도와 기능이 집적하고 있으며, 특히 도심과 광역중심에서 용도·기능·산업 등의 특화 현상이 나타나고 있다. 신축허가 역시 중심지에 밀집하는 경향을 띄어 중심지의 역할과 기능은 앞으로도 강화되어 나갈 것으로 예상된다.

중심지별 용도별 연면적 및 신축허가 분포

자료: 국토교통부, 건축물대장, 2023.8.; 건축물허가대장, 2023.11.

도심-광역중심의 용도별 특화(연면적 기준)

자료: 국토교통부, 건축물대장, 2023.8.