서울의 주목할만한 현주소(2023)

2023년 서울의 30년 이상 노후건축물은 전체 건축물의 27.3%(연면적 기준)를 차지한다. 30년 이상 노후건축물은 주거시설이 52.0%, 근린생활시설 21.8%, 업무시설 10.3%를 차지한다. 서울시 노후건축물의 분포 비율은 강남구 9.7%, 송파구 7.2%, 노원구 5.8%, 서초구 5.6%, 영등포구 5.5% 순이다. 자치구별 노후건축물 비율이 높은 곳은 노원구(41.4%), 중구(41.3%), 강북구(34.7%)이며, 가장 낮은 곳은 강서구(19.7%), 마포구(20.1%), 성북구(20.6%) 등이다.

2018년 이후 서울의 신축허가 건축물은 전체 건축물의 7.6%(연면적 기준)에 해당한다. 신축허가 건축물은 업무시설 34.3%, 주거시설 22.0%, 근린생활시설 10.3% 등으로 구성된다. 서울시 신축허가의 분포 비율은 금천구 11.8%, 강서구 11.4%, 강남구 9.2%, 영등포구 5.7%, 강동구 5.3% 등의 순이다. 자치구별 신축 비율이 높은 곳은 금천구(30.5%), 강서구(14.5%), 중구(9.4%), 성동구(8.9%), 강동구(8.9%)이며, 가장 적은 곳은 노원구(1.6%), 양천구(2.7%), 서대문구(3.5%), 송파구(3.7%) 등이다.

서울 전체 기준 신축허가 연면적과 노후건축물의 비율을 자치구별로 비교하면, 노원구, 양천구, 강북구, 용산구 등은 노후건축물 연면적에 비하여 신축허가가 적게 일어나며, 금천구, 강서구, 강동구, 성동구 등은 노후건축물 연면적에 비하여 신축허가가 많은 편이다.

노후건축물 및 신축허가의 용도별, 자치구별 현황

자료: 국토교통부, 건축물대장, 2023.8.; 건축물허가대장, 2023.11.

주: 금천구는 노후건축물 비율 21.5%, 신축허가 비율 30.5%이며, 그래프의 가독성을 위하여 제외

주거시설의 노후연면적이 큰 곳은 노원구(이하 자치구 내 분포 비율, 8.7%), 송파구(7.9%), 강남구(7.7%), 양천구(5.7%) 등이다. 반면 주거시설의 신축허가 연면적이 큰 곳은 강동구(7.1%), 은평구(6.8%), 중랑구(6.8%), 관악구(5.7%), 서초구(5.7%)이다. 주거시설의 노후연면적이 큰 곳에서 상대적으로 신축이 적게 일어나는데, 이러한 지역은 1980년대 대규모 택지개발사업으로 형성된 아파트단지가 집적된 특징이 있다.

근린생활시설의 노후연면적이 큰 곳은 강남구(9.6%), 서초구(6.6%), 영등포구(6.3%), 송파구(6.2%), 동대문구(5.3%) 등이다. 근린생활시설의 신축허가 연면적이 큰 곳은 강남구(23.7%), 서초구(10.2%), 마포구(7.4%), 송파구(5.6%), 강서구(4.7%) 등으로 노후연면적이 큰 지역에 신축허가 건축물이 많이 분포하는 것으로 나타났다.

업무시설¹⁾의 노후연면적이 큰 곳은 강남구(22.2%), 중구(20.5%), 영등포구(10.8%), 서초구(10.8%), 종로구(10.1%) 등이다. 업무시설의 신축허가 연면적이 큰 곳은 금천구(15.1%), 강남구(12.4%), 강서구(10.9%), 중구(8.0%), 영등포구(6.7%) 등으로 노후연면적이 큰 강남구, 영등포구, 중구에서 신축허가가 많이 일어났다. 금천구와 강서구는 업무시설의 노후연면적이 크지 않지만 예외적으로 업무시설 신축허가가 크게 나타났다. 한편 모든 자치구에서 기존 건물 중 업무시설의 비율보다 신축 중 업무시설의 비율이 높게 나타나는 특징을 보였다. 기존 업무시설 비율 대비 신축의 비율은 은평구 11.4배, 도봉구 8.9배, 중랑구 8.6배에서 영등포구 1.9배, 종로구 1.9배, 마포구 1.9배 등으로 나타났다.

노후건축물 및 신축허가의 용도별 상위 자치구

자료: 국토교통부, 건축물대장, 2023.8.; 건축물허가대장, 2023.11.

1) 「건축법 시행령」 별표에서 규정하는 용도별 건축물에서는 업무시설을 공공업무시설과 일반업무시설로 구분하며. 일반업무시설에는 오피스텔을 포함