토지이용, 도시정비
토지이용
용도별 연면적
2024년 서울시 건축물 연면적은 639.7㎢, 이 중 주거시설 56.1%, 근린생활시설 14.5%, 업무시설 10.4% 차지
- 용도별1 건축물은 주거시설 358.7㎢(56.1%), 근린생활시설 92.5㎢(14.5%), 업무시설 66.8㎢(10.4%)로 구성
- 그 외 교육·의료·복지시설 53.4㎢(8.3%), 판매시설 23.3㎢(3.6%), 제조·유통시설 16.6㎢(2.6%), 기타시설 11.4㎢(1.8%), 문화시설 10.2㎢(1.6%), 숙박·위락시설 7.0㎢(1.1%) 순으로 구성
2024년 서울시 건축물 연면적은 2018년 대비 11.5% 증가
- 서울의 건축물 연면적은 639.7㎢로 2018년(573.9㎢) 대비 연평균 1.8% 증가
- 연평균 증가율이 큰 용도는 판매시설(3.8%), 제조·유통시설(3.5%), 업무시설(3.2%)로 나타남
건축물 용도별 연면적(2018~2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 층별개요, 2018~2024
건축물 연면적이 큰 자치구는 강남구(55.1㎢), 송파구(45.3㎢), 강서구(38.6㎢)
- 주거시설 연면적이 큰 자치구는 송파구(27.3㎢), 강남구(24.3㎢), 강서구(21.3㎢)
- 근린생활시설 연면적이 큰 자치구는 강남구(11.5㎢), 서초구(6.2㎢), 영등포구(5.4㎢)
- 업무시설 연면적이 큰 자치구는 강남구(11.6㎢), 중구(7.2㎢), 영등포구(7.2㎢)
자치구 건축물 용도별 연면적(2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 층별개요, 2024.8.
주거시설과 근린생활시설은 자치구별로 비교적 고르게 분포, 제조·유통시설, 업무시설 등은 일부 자치구에 집적
- 주거시설은 도봉구(1.35), 노원구(1.29), 동작구(1.28), 양천구(1.27), 은평구(1.27)에서 특화
- 근린생활시설은 강남구(1.45), 중구(1.32), 종로구(1.27), 관악구(1.24), 광진구(1.20)에서 특화
- 업무시설은 종로구(3.00), 중구(2.96), 영등포구(2.13), 강남구(2.02), 마포구(1.48)에서 특화
- 교육·의료·복지시설은 강동구(2.11), 서대문구(1.81), 성동구(1.77), 성북구(1.41), 강서구(1.40)에서 특화
- 판매시설은 중랑구(3.32), 중구(2.99), 송파구(1.95), 용산구(1.58), 영등포구(1.34)에서 특화
- 제조·유통시설은 금천구(13.27), 구로구(3.69), 성동구(3.49), 영등포구(1.94), 송파구(1.30)에서 특화
- 숙박·위락시설은 중구(5.63), 종로구(2.38), 강남구(1.86), 용산구(1.69), 마포구(1.32)에서 특화
- 문화시설은 종로구(2.49), 중구(1.51), 구로구(1.49), 용산구(1.45), 강남구(1.25)에서 특화
자치구별 건축물 용도 특화도(2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 층별개요, 2024.8.
노후 건축물 비율
2024년 서울의 30년 이상 노후 건축물 연면적은 29.6%(184.3㎢) 차지
- 노후 건축물 연면적은 184.3㎢로 2018년 111.4㎢에서 연평균 8.8% 증가
- 노후 연면적 증가율이 큰 용도는 업무시설(10.0%), 주거시설(9.7%), 문화시설(9.5%), 근린생활시설(8.6%), 기타시설(7.1%)
- 노후 건축물 비율은 주거시설 53.1%(97.8㎢), 근린생활시설 21.2%(39.0㎢), 업무시설 10.3%(18.9㎢)로 구성
- 그 외 노후 건축물 비율은 교육·의료·복지시설 7.6%(14.0㎢), 판매시설 3.1%(5.7㎢), 문화시설 1.7%(3.2㎢), 숙박·위락시설 1.4%(2.6㎢), 제조·유통시설 1.0%(1.9㎢), 기타시설 0.7%(1.2㎢) 차지
- 동일 용도 내 노후 연면적 비율이 높은 용도는 근린생활시설(55.5%), 숙박·위락시설(35.7%), 판매시설(33.0%), 문화시설(32.9%), 교육·의료·복지시설(30.3%)
- 주거시설(25.4%), 업무시설(24.1%), 기타시설(16.5%), 제조·유통시설(11.0%)은 평균 노후 비율보다 낮음
노후 건축물 용도별 연면적(2018~2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2018~2024
노후 건축물 연면적 비율이 높은 자치구는 중구(45.6%), 종로구(40.8%), 노원구(38.5%), 강북구(38.1%)
- 노후 건축물 중 주거시설 비중이 큰 자치구는 노원구(75.3%), 도봉구(75.3%), 양천구(70.3%), 동작구(69.7%), 은평구(68.8%)
- 근린생활시설 비중이 큰 자치구는 동대문구(33.1%), 마포구(28.4%), 중랑구(27.6%), 서초구(25.7%), 광진구(25.6%)
- 업무시설 비중이 큰 자치구는 중구(38.9%), 종로구(28.9%), 강남구(23.9%), 영등포구(21.3%), 서초구(20.6%)
자치구별 노후 건축물 연면적(2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물대장 표제부, 2024.8.
신축 허가 연면적
2019년 이후 서울 신축 허가 연면적은 44.5㎢, 2024년 전체 건축물 연면적의 6.9%
- 2019년에서 2024년까지 서울 신축 허가 연면적2은 44.5㎢이며, 업무시설 17.4㎢(39.1%), 주거시설 12.8㎢(28.7%), 제조·유통시설 4.9㎢(10.9%)로 구성
- 그 외 신축 허가 연면적은 근린생활시설 4.1㎢(9.1%), 교육·의료·복지시설 2.2㎢(5.0%), 기타시설 1.0㎢(2.3%), 문화시설 0.9㎢(2.0%), 숙박·위락시설 0.7㎢(1.5%), 판매시설 0.6㎢(1.4%)로 나타남
- 2024년 용도별 연면적 대비 신축 허가 비율이 높은 용도는 제조·유통시설(29.3%), 업무시설(26.1%), 숙박·위락시설(9.4%)
- 그 외 기타시설 9.0%, 문화시설 8.6%, 근린생활시설 4.4%, 교육·의료·복지시설 4.1%, 주거시설 3.6%, 판매시설 2.7% 순
- 2024년 서울 신축 허가 연면적은 3.1㎢, 2019년(8.3㎢)의 37.3% 수준
건축물 용도별 신축 허가 연면적(2019~2024)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물허가대장, 2024.11.
2019년 이후 누적 신축 허가 연면적이 큰 자치구는 금천구(5.3㎢), 강서구(5.0㎢), 강남구(4.2㎢), 서초구(2.8㎢), 중구(2.7㎢)
- 2024년 연면적 대비 신축 허가 비율이 큰 자치구는 금천구(27.2%), 강서구(13.0%), 중구(11.4%), 영등포구(8.2%), 성동구(7.8%) 순
자치구별 신축 허가 연면적(2019~2024)
자치구별 기존 연면적 대비 신축 허가 비율(2024, 5년간 신축과 비교)
자료: 국토교통부 건축행정시스템, 건축물허가대장, 2024.11.; 건축물대장, 2024.8.
용도지역·지구·구역
용도지역
서울의 용도지역은 주거지역 53.9% 상업지역 4.2%, 준공업지역 3.3%, 녹지지역 38.6%로 구성
- 2023년 주거지역 326.5㎢, 상업지역 25.6㎢, 준공업지역 19.9㎢, 녹지지역 233.4㎢ 지정
- 주거지역은 제2종일반주거지역 43.2%, 제3종일반주거지역 30.1%, 제1종일반주거지역 20.7%, 준주거지역 4.2%, 제1종전용주거지역 1.5%, 제2종전용주거지역 0.3%로 구성
- 상업지역은 일반상업지역 89.2%, 유통상업지역 5.9%, 근린상업지역 3.4%, 중심상업지역 1.4%로 구성
- 녹지지역은 자연녹지지역 99.5%, 생산녹지지역 0.5%, 보전녹지지역 0.03%로 구성
용도지역 현황(2023)
자료: 서울특별시 UPIS, 용도지역 공간정보, 2023
자료: 서울특별시 도시계획과, 용도지역 현황, 2023
용도지구
서울시 용도지구 면적은 92.9㎢로 전체 면적의 15.3%에 해당
- 2023년 용도지구는 보호지구 59.5㎢(64.0%), 경관지구 16.3㎢(17.6%), 고도지구 9.2㎢(9.9%), 방화지구 3.4㎢(3.7%), 개발진흥지구 3.0㎢(3.2%), 문화지구 1.0㎢(1.1%), 취락지구 0.5㎢(0.5%) 순으로 지정
- 보호지구는 용도지구 중 가장 큰 비중(64.0%)을 차지하며 공항시설(62.3%), 공용시설(1.0%), 중요시설(0.7%)로 구성. 주로 강서구와 양천구에 집중 분포
- 경관지구는 자연(13.3%), 특화(4.0%) 시가지(0.2%)로 구성. 종로구, 성북구, 서대문구 등에 분포
- 고도지구는 주요 산(남산, 북한산)이나 시설물(경복궁, 국회의사당) 주변에 위치
- 방화지구는 50% 이상이 중구에 위치
- 개발진흥지구는 종로 귀금속지구, 성수 IT지구, 마포 디자인출판지구 등 9개소 지정
- 문화지구는 전통문화, 공연예술문화, 음악문화진흥을 위해 지정되어 있으며 종로구, 서초구에 3개소 지정
- 취락지구는 강동구, 서초구, 강남구 등에 분포
용도지구 현황(2023)
자료: 서울특별시 UPIS, 용도지구 공간정보, 2022
자료: 서울특별시 도시계획과, 용도지구 현황, 2023
용도구역
2024년 서울시 개발제한구역은 총 149.1㎢, 서울시 전체 면적의 24.6%
- 개발제한구역은 주로 서울시 외곽에 위치하며 강북구, 도봉구, 노원구 등 총 19개의 자치구, 98개 행정동에 분포
- 이 외의 용도구역으로는 도시자연공원구역이 있으며, 북한산, 관악산, 남산 등 서울의 주요 산에 위치
용도구역 현황(2024)
자료: 서울특별시 정원도시정책과, 개발제한구역 통계, 2024; 서울특별시 UPIS, 용도구역 공간정보, 2024
정비사업
주택정비형 재개발사업 추진 현황
서울의 주택정비형 재개발구역은 총 109개소, 2020년 이후 구역지정은 22개소(20.2%)
- 2024년 9월 기준, 구역 지정 단계의 구역은 8개소(7.3%), 조합 설립 인가 구역은 27개소(24.8%), 착공한 구역은 18개소(16.5%)임
- 그 외 추진위원회가 구성된 구역은 3개소(2.8%), 건축 심의가 이행된 구역은 13개소(11.9%), 사업 시행이 인가된 구역은 12개소(11.0%), 관리처분계획이 인가된 구역은 28개소(25.7%)
- 구역 지정 시기별로 2000년대 55개소(50.5%), 2010년대 18개소(16.5%), 2020년 이후 22개소(20.2%), 2000년대 이전 14개소(12.8%) 등
- 2024년 신규 지정된 구역은 7개소(6.4%)
- 주택정비형 재개발구역은 성북구 17개소, 동대문구 15개소, 동작구 11개소 순으로 지정되었음
주택정비형 재개발사업 추진단계별 현황(2024)
자료: 서울시 주택정책실, 정비사업 통계, 2024.9.
재건축사업 추진현황
서울의 재건축구역은 총 164개소, 2020년 이후 구역지정은 43개소(26.2%)
- 2024년 9월 기준, 구역 지정 단계의 구역은 13개소(7.9%), 조합 설립 인가 구역은 52개소(31.7%), 착공한 구역은 24개소(14.6%)
- 그 외 추진위원회가 구성된 구역은 12개소(7.3%), 건축 심의가 이행된 구역은 11개소(6.7%), 사업 시행이 인가된 구역은 34개소(20.7%), 관리처분계획이 인가된 구역은 18개소(11.0%)
- 구역 지정은 2010년대에 59개소(36.0%), 2000년대 이전 46개소(28.0%), 2020년 이후 43개소(26.2%), 2000년대 16개소(9.8%) 등
- 2024년 신규 지정은 11개소(6.7%)
- 재건축구역은 서초구 31개소, 강남구 24개소, 영등포구 20개소 순으로 지정되었음
재건축사업 추진단계별 현황(2024)
자료: 서울시 주택정책실, 정비사업 통계, 2024.9.
Footnotes
매해 8월 건축물대장의 층별개요를 활용하여 집계. 건축물의 용도는 건축법 시행령 별표 1을 기준으로 분류하되, 총 297개의 분류를 9개 주요 용도로 유형화
①주거시설(단독주택, 공동주택), ②근린생활시설(제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설), ③문화시설(문화 및 집회시설, 종교시설), ④교육·의료·복지시설(의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설), ⑤판매시설(판매시설), ⑥업무시설(업무시설), ⑦숙박·위락시설(숙박시설, 위락시설, 관광휴게시설), ⑧제조·유통시설(공장, 창고시설), ⑨기타시설(위험물 저장 및 처리 시설, 자동차관련시설, 동물·식물관련시설, 자원순환관련시설, 교정 및 군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 가설건축물, 장례시설↩︎’용도별 연면적’과 동일한 용도 분류를 따르며 대장에 기입된 주용도를 기준으로 집계↩︎