서울의 주목할 만한 현주소(2022년)

  팬데믹으로 일상생활에서의 디지털 전환이 가속화되면서 크게는 도시 공간구조 및 토지이용, 작게는 개별 일상공간이 변화하였고 복합건축물이 눈에 띄게 증가하고 있다. 교통·여가·문화 인프라가 뛰어난 서울은 주거시설에 대한 수요가 높아 주거와 업무 등 토지이용의 복합화 현상도 강화되고 있다. 기술 발전으로 인해 산업구조가 변화하면서 첨단산업에서의 소요 공간은 기존 산업보다 줄어들었다. 대규모 설비로 인해 수용 공간이 필요했던 제조시설도 건축 기술의 발달로 고밀 집적이 가능하게 되었다. 이러한 산업의 소요공간 변화로 복합산업시설에 대한 수요와 공급이 증가하고 있다. 

  주거와 업무기능 복합시설의 대표적인 형태인 오피스텔은 2022년 서울시에 약 5,200개소, 약 36만 호가 분포한다. 오피스텔의 공급은 관련 제도와 부동산 시장 등 여건에 따라 등락을 반복하였다. 오피스텔은 건축물 용도 분류상 업무시설이지만 이용자의 선택에 따라 업무용과 주거용으로 구분하며, 2021년 기준 서울시 오피스텔의 65% 정도가 주거용으로 추정된다. 전용면적은 20~40㎡ 비중이 가장 크고(58.9%), 전체 호수의 80.8%가 전용면적 40㎡ 이하를 차지하는 등 주로 소규모로 공급되고 있다. 

서울의 오피스텔 전용면적 비율(호수 기준)과 용도지역별 입지 비율

자료: 부동산114, REPS, 2021; 국토교통부, 건축물대장, 토지특성자료, 2022

  오피스텔은 업무 기능과 생활 편의를 위해 주로 근린생활시설, 상업시설 등과 복합하여 개발된다. 그 외 다가구·다세대·아파트 등 주택과 복합하는 경우, 아파트단지 내에서 별동으로 개발되는 경우도 있다. 용도 복합 경향을 보면 오피스텔은 88.7%가 주택이나 근린생활시설과 복합으로 개발되며 단일시설의 건물은 11.3%이다. 주택과 복합된 오피스텔은 54.1%, 주택이 아닌 비주거시설로만 복합된 건물은 34.6% 정도이다.

  건축물 용도 분류상 업무시설이지만 주택법상 준주택인 오피스텔은 현재 주거시설 및 복합건물로 자리매김을 하며 주택공급에 일조하고 있다. 반면 오피스텔은 양호한 주거환경 조성을 위해 필요한 기반시설·편의시설, 일조권 확보 등 관련 법 규정을 적용받지 않는 문제가 있다.

서울의 주거용 오피스텔 호수 비율(2021) 및 오피스텔 용도복합 현황(2022)

자료: 국토교통부, 건축물대장, 토지특성자료 2022; 통계청, 주택총조사, 2021

   지식산업센터는 산업시설로 입주 업종이 제조업, 지식기반산업, 정보통신업 등으로 한정되지만 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 다양한 산업지원시설과 복합될 수 있다. 서울시 지식산업센터는 2022년 기준 총 355개소 중 302개소가 준공되었고, 41개소가 건축 중이며, 12개소가 건축허가를 받았다. 서울시 지식산업센터의 87.0%가 준공업지역에 입지하고 있고, 이 중 156개(50.5%)가 산업단지에 입지한다. 준공업지역 이외 용도지역 내 시설의 대부분은 택지개발지구, 공공주택지구, 도시개발사업구역에 설치되었거나 공공이 개발하였다.

서울의 지식산업센터 공급 추이

자료: 국토교통부, 건축물대장, 토지특성자료; 팩토리온, 지식산업센터 현황, 2022.4

  2019년 기준으로 서울시 지식산업센터에는 약 3만 3천 개 사업체와 40만여 명 종사자가 입주하여 서울시 전체 사업체의 4.0%, 종사자의 7.6%를 차지하고 있다. 지식산업센터 입주 사업체는 도소매업이, 종사자는 정보통신업이 가장 많다. 특화도가 높은 산업은 제조업, 건설업, 정보통신업, 전문과학기술업, 사업시설관리업 등이다. 용도지역에 따라 일반상업지역은 건설업과 전문과학기술업의 특화도가, 준주거지역은 제조업과 사업시설관리업의 특화도가 상대적으로 높다.

서울의 지식산업센터 입주 사업체·종사자의 산업별 특성

자료: 통계청, 전국사업체조사, 2019

  지식산업센터별 평균 사업체 수는 125개로, 지식산업센터 중 48.9%에 100개 이상 사업체가 입주하고 있다. 지식산업센터별 입지 산업(산업대분류 기준)은 평균 10.1개 업종이 분포하고 있다. 지식산업센터는 산업집적시설로 토지를 효율적으로 이용하여 다수의 일자리를 확보하고 업종 간 집적 및 교류로 산업 성장을 위한 시너지를 낼 수 있으며, 다양한 기능으로 주변 지역에 편익을 제공할 수 있다. 그러나 서울시 지식산업센터는 상대적으로 지가가 낮고 대지조건이 양호한 준공업지역 및 산업단지와 토지조성사업구역에 주로 개발되고 있어, 개발가용지가 고갈된 서울의 여건상 향후 신규 공급에는 한계가 있다.

서울의 지식산업센터 입주 사업체 규모 및 입주산업 집적 현황

자료: 통계청, 전국사업체조사, 2019