토지이용·도시관리

토지이용¹

용도별 연면적

2025년 서울시 건축물 연면적은 624.9㎢, 이 중 주거시설 57.9%, 근린생활시설 13.6%, 업무시설 10.7% 차지

용도별² 건축물은 주거시설 361.6㎢(57.9%), 근린생활시설 85.2㎢(13.6%), 업무시설 66.7㎢(10.7%)로 구성
- 그 외 교육·의료·복지시설 48.6㎢(7.8%), 판매시설 17.5㎢(2.8%), 제조·유통시설 16.7㎢(2.7%), 기타시설 11.4㎢(1.8%), 문화시설 10.2㎢(1.6%), 숙박·위락시설 6.9㎢(1.1%) 순으로 구성

2025년 서울시 건축물 연면적은 2020년 대비 6.6% 증가

서울의 건축물 연면적은 624.9㎢로 2020년(586.2㎢) 대비 연평균 1.3% 증가
- 연평균 증가율이 큰 용도는 제조·유통시설(3.0%), 업무시설(2.5%), 주거시설(1.2%)로 나타남

건축물 용도별 연면적(2015~2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 층별개요, 2015~2025

건축물 연면적이 큰 자치구는 강남구(54.7㎢), 송파구(44.1㎢), 강서구(39.6㎢)

주거시설 연면적이 큰 자치구는 송파구(27.5㎢), 강남구(24.9㎢), 강서구(21.4㎢)
근린생활시설 연면적이 큰 자치구는 강남구(10.8㎢), 서초구(5.7㎢), 영등포구(4.8㎢)
업무시설 연면적이 큰 자치구는 강남구(11.7㎢), 영등포구(7.2㎢), 중구(7.2㎢)

자치구 건축물 용도별 연면적(2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 층별개요, 2025.8.

근린생활시설과 주거시설은 자치구별로 비교적 고르게 분포, 제조·유통시설, 업무시설 등은 일부 자치구에 집적³

주거시설은 도봉구(1.33), 노원구(1.28), 은평구(1.27), 동작구(1.26), 양천구(1.26)에서 특화
근린생활시설은 강남구(1.45), 중구(1.32), 관악구(1.28), 종로구(1.24), 광진구(1.20)에서 특화
업무시설은 종로구(2.94), 중구(2.93), 영등포구(2.11), 강남구(1.96), 마포구(1.43)에서 특화
교육·의료·복지시설은 성동구(1.87), 서대문구(1.76), 강서구(1.57), 성북구(1.49), 관악구(1.42)에서 특화
판매시설은 중랑구(3.70), 중구(3.03), 송파구(1.61), 구로구(1.44), 강서구(1.44)에서 특화
제조·유통시설은 금천구(13.16), 구로구(3.66), 성동구(3.47), 영등포구(2.01), 송파구(1.30)에서 특화
숙박·위락시설은 중구(6.13), 종로구(2.46), 강남구(1.83), 용산구(1.73), 마포구(1.31)에서 특화
문화시설은 종로구(2.47), 중구(1.54), 용산구(1.50), 구로구(1.46), 강남구(1.23)에서 특화

자치구별 건축물 용도 특화도(2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 층별개요, 2025.8.

노후 건축물 비율

2025년 서울의 30년 이상 노후 건축물 연면적은 32.1%(195.7㎢) 차지

노후 건축물 연면적은 195.7㎢로 2020년 129.1㎢에서 연평균 8.7% 증가
- 노후 연면적 증가율이 큰 용도는 업무시설(10.8%), 기타시설(10.5%), 주거시설(10.4%), 근린생활시설(7.0%), 교육·의료·복지시설(6.7%)
노후 건축물 비율은 주거시설 53.8%(105.3㎢), 근린생활시설 20.8%(40.7㎢), 업무시설 10.5%(20.5㎢)로 구성
- 그 외 노후 건축물 비율은 교육·의료·복지시설 7.5%(14.6㎢), 판매시설 2.8%(5.6㎢), 문화시설 1.7%(3.4㎢), 숙박·위락시설 1.4%(2.7㎢), 제조·유통시설 0.8%(1.6㎢), 기타시설 0.7%(1.4㎢) 차지
동일 용도 내 노후 연면적 비율이 높은 용도는 근린생활시설(57.7%), 숙박·위락시설(37.6%), 문화시설(35.0%), 판매시설(32.9%)
- 교육·의료·복지시설(32.0%), 주거시설(29.2%), 업무시설(27.6%), 기타시설(17.7%), 제조·유통시설(9.2%)은 평균 노후 비율보다 낮음

노후 건축물 용도별 연면적(2015~2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 표제부, 2015~2025

노후 건축물 연면적 비율이 높은 자치구는 노원구(48.7%), 도봉구(46.3%), 중구(45.3%), 종로구(42.7%), 강북구(40.4%) 순으로 나타남

노후 건축물 중 주거시설 비중이 큰 자치구는 도봉구(76.7%), 노원구(75.8%), 양천구(70.6%), 동작구(69.9%), 은평구(69.3%)
근린생활시설 비중이 큰 자치구는 동대문구(33.2%), 마포구(28.4%), 서초구(25.1%), 강동구(25.1%), 광진구(24.9%)
업무시설 비중이 큰 자치구는 중구(37.6%), 종로구(28.4%), 강남구(25.9%), 영등포구(22.8%), 서초구(21.6%)

자치구별 노후 건축물 연면적(2025)

총 연면적 대비 30년 이상 노후 비율(2025)

노후 건축물 중 주거시설 비율(2025)

노후 건축물 중 근린생활시설 비율(2025)

노후 건축물 중 업무시설 비율(2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 표제부, 2025.8.

신축 허가 연면적

2020년 이후 서울 신축 허가 연면적은 41.1㎢, 2025년 전체 건축물 연면적의 6.7%

2020년에서 2025년까지 서울 신축 허가 연면적⁴은 41.1㎢이며, 업무시설 17.6㎢(42.9%), 주거시설 11.3㎢(27.5%), 근린생활시설 3.7㎢(9.0%)로 구성
- 그 외 신축 허가 연면적은 제조·유통시설 3.4㎢(8.2%), 교육·의료·복지시설 1.9㎢(4.6%), 기타시설 1.1㎢(2.6%), 문화시설 0.9㎢(2.3%), 판매시설 0.6㎢(1.5%), 숙박·위락시설 0.6㎢(1.5%)로 나타남
2025년 용도별 연면적 대비 신축 허가 비율이 높은 용도는 업무시설(23.8%), 제조·유통시설(19.6%), 기타시설(13.7%)
- 그 외 문화시설 9.8%, 숙박·위락시설 8.5%, 근린생활시설 5.2%, 교육·의료·복지시설 4.1%, 판매시설 3.6%, 주거시설 3.1% 순
2025년 서울 신축 허가 연면적은 4.3㎢, 2020년(9.6㎢)의 44.3% 수준

건축물 용도별 신축 허가 연면적(2020~2025)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물허가대장, 2025.12.

2020년 이후 누적 신축 허가 연면적이 큰 자치구는 금천구(4.5㎢), 강서구(4.3㎢), 중구(3.3㎢), 강남구(3.3㎢), 서초구(2.6㎢)

전체 연면적 대비 신축 허가 연면적 비율이 큰 자치구는 금천구(23.6%), 중구(15.8%), 강서구(11.3%), 종로구(9.5%), 강동구(7.9%) 순

자치구별 신축 허가 연면적(2020~2025)

자치구별 기존 연면적 대비 신축 허가 비율(2025, 2020~2025년 누적 신축과 비교)

자료: 국토교통부 건축HUB, 건축물대장 표제부; 건축물허가대장, 2025

용도지역·구역

용도지역

서울의 용도지역은 주거지역 53.8% 상업지역 4.3%, 준공업지역 3.3%, 녹지지역 38.6%로 구성

2024년 주거지역은 326.1㎢, 상업지역 25.8㎢, 준공업지역 19.9㎢, 녹지지역 233.8㎢ 지정
- 주거지역은 제2종일반주거지역 43.2%, 제3종일반주거지역 30.2%, 제1종일반주거지역 20.7%, 준주거지역 4.3%, 제1종전용주거지역 1.4%, 제2종전용주거지역 0.3%로 구성
- 상업지역은 일반상업지역 89.2%, 유통상업지역 6.0%, 근린상업지역 3.5%, 중심상업지역 1.4%로 구성
- 녹지지역은 자연녹지지역 99.5%, 생산녹지지역 0.5%, 보전녹지지역 0.03%로 구성

용도지역 현황(2024)

자료: 서울특별시 도시공간본부, 용도지역 현황, 2024

용도구역

2025년 서울시 개발제한구역은 총 137.2㎢, 서울시 전체 면적의 22.6%

개발제한구역은 주로 서울시 외곽에 위치하며 강북구, 도봉구, 노원구 등 총 19개의 자치구, 98개 행정동에 분포
이 외의 용도구역으로는 도시자연공원구역이 있으며, 북한산, 관악산, 남산 등 서울의 주요 산에 위치

용도구역 현황(2025)

자료: 서울특별시 도시공간본부, 용도구역 현황, 2025; 서울특별시 정원도시국, 개발제한구역 통계, 2025

정비사업

주택정비형 재개발사업 추진 현황

서울의 주택정비형 재개발사업구역은 총 137개소, 2020년 이후 구역지정은 59개소(43.1%)

2025년 9월 기준, 구역 지정 단계는 35개소(25.5%), 조합 설립 인가 구역은 37개소(27.0%), 착공한 구역은 12개소(8.8%)
- 그 외 추진위원회가 구성된 구역은 2개소(1.5%), 건축 심의가 이행된 구역은 8개소(5.8%), 사업 시행이 인가된 구역은 17개소(12.4%), 관리처분계획이 인가된 구역은 26개소(19.0%)
구역 지정은 2000년대에 50개소(36.5%), 2010년대 27개소(19.7%), 2020년대 33개소(24.1%), 2025년 이후 26개소(19.0%) 등
주택정비형 재개발사업구역은 성북구 20개소, 동대문구 13개소, 동작구 13개소 순으로 지정되었음

주택정비형 재개발사업 추진단계별 현황(2025)

구역 지정 시기별 비중(2025)

자치구별 구역 지정 현황(2025)

자료: 서울특별시 주택실, 정비사업 통계, 2025.9.

재건축사업 추진현황

서울의 재건축사업구역은 총 178개소, 2020년 이후 구역지정은 72개소(40.4%)

2025년 9월 기준, 구역 지정 단계는 20개소(11.2%), 조합 설립 인가 구역은 51개소(28.7%), 착공한 구역은 23개소(12.9%)
- 그 외 추진위원회가 구성된 구역은 20개소(11.2%), 건축 심의가 이행된 구역은 8개소(4.5%), 사업 시행이 인가된 구역은 33개소(18.5%), 관리처분계획이 인가된 구역은 23개소(12.9%)
구역 지정은 2010년대에 72개소(40.4%), 2020년대 49개소(27.5%), 2025년 이후 23개소(12.9%), 2000년대 19개소(10.7%) 등
재건축사업구역은 서초구 30개소, 강남구 25개소, 영등포구 23개소 순으로 지정되었음

재건축사업 추진단계별 현황(2025)