주택 | 서울연구데이터서비스

3.1 주택

3.1.1 주택건설실적

서울에서 한 해에 건설되는 주택수는 1960년대 이후 꾸준히 증가해왔다. 1960년대에는 한해 3만 호를 건설하는 수준이었으나 1970년대에는 한해 3~5만 호 정도를 건설하였고, 1980년대에 들어서는 5~7만 호를 매년 건설하였다. 1980년대 가운데서도 1986년 한해는 12만 호가 넘는 주택을 건설하기도 했지만, 매년 10만 호 이상 주택건설 물량이 일반화된 것은 1990년대에 들어서이다. 주택건설의 이러한 괄목할 만한 양적성장은 1980년대 후반 정부의 강력한 주택건설 촉진정책과 소득수준 향상에 따른 중산층의 폭발적인 주택수요에 기인하는 것으로 해석된다. 1990년대 후반에 들어 국제통화위기에 따른 경기침체로 1998년에는 주택건설수가 3만 호에도 미치지 못하는 수준으로 급감하기도 하였다. 그러나 이는 곧 10만 호 이상의 수준을 회복하였으며, 2004년 이후 매년 5만 호 정도를 건설하는 것으로 감소하다가 2011년 9만호 수준으로 증가하였다. 서울이 1990년대 초반과 2000년대 초반에 매년 10만 호 이상의 주택을 건설하였다는 것은 뉴욕시가 매년 1만 호 정도의 주택을 건설하는 것과 비교할 때 이 시기에 매우 역동적으로 주택건설이 일어나고 있다는 것을 의미한다.

서울의 연도별 주택건설 실적은 당시의 주택사정, 부동산시장 및 정부의 정책을 잘 반영하고 있다. 1970년대 말은 서울의 강남지역 개발이 한참이던 시기로 투기수요 발생과 함께 주택건설 붐이 일어난 시기이다. 특히 1978년에 건설물량이 7만 9천 호로 전년 대비 1.4배 증가하였다. 그러나 79년부터 85년까지 다시 침체기로 들어서는데, 이는 강남개발로 확산된 부동산 투기를 억제하기 위해 1978 년 8월 8일 발표한 소위 8.8 조치와 부동산 시장 붕괴에 기인하는 것이다. 1986년 일시적으로 주택공급량이 12만 호로 급증하는 현상을 보였지만, 여전히 90년대 초까지 주택건설의 침체기가 계속되었다. 주택건설은 90년대 초반에 다시 활기를 띄게 되는데, 이는 1988년부터 시작된 정부의 주택 200만호 건설계획에 따른 것이다. 주택 200만 호 건설계획에 따라 1990~96년까지 거의 매년 10만 호 이상씩 주택이 건설되었다. 그러나 1997년 IMF를 경험하면서 이듬해인 1998년에는 주택건설량이 2만 8천 호로 급격히 감소하였다. 2002년에는 주택건설이 15만 호로 다시 급상승하였는데, 이는 IMF 이후 주택 건설의 급감으로 주택가격이 상승하면서 그동안 보류되었던 주택건설 수요가 일시적으로 나타난 결과로 보이며, 2000년대 초반 1970~80년대에 건설되었던 아파트들이 재개발, 재건축되기 시작한 것도 주택공급량 증가에 기여한 것으로 보인다. 하지만, 2004년 이후 미분양주택 증가로 인해 주택건설 실적이 감소하다가 분양가 상한제를 회피하기 위한 대규모 물량의 사전 공급으로 2007년 일시적으로 주택건설이 늘었지만, 미분양주택 증가와 세계적인 금융위기로 한 수요감소로 2008년 주택건설실적은 감소하였다. 하지만, 2011년 현재 주택건설실적이 9만 호 수준으로 증가하였는데, 이는 재건축·재개발에서 소형주택이 늘고, 다세대·다가구 등의 건립이 증가하면서 나타난 현상으로 보인다.

서울에서 매년 건설되는 주택의 수는 꾸준히 증가한 반면, 건설되는 주택의 유형에는 많은 변화가 있었다. 1970년대 중반까지 서울에서 건설되는 주택의 절반 이상이 단독주택이었으며, 이 당시까지만 해도 단독주택이 가장 보편적인 주택양식이 다세대였다. 단독주택의 집계에는 통상 ‘다가구주택’이 포함되므로 순수한 단독주택의 통계를 파악하는 것은 어렵다. 그러나 다가구 주택을 포함한다고 하더라도 단독주택 건설의 급감 추이는 확인되고 있다. 즉 1979년부터 단독주택(다가구 주택 포함) 건설실적은 지속적으로 감소하여 1990년 후반에 이르러는 10%미만의 수준에 이르게 되었으며, 2005년에는 전체 주택건설량의 1.6%에 불과하였다. 반면에 아파트 건설물량은 지속적으로 증가하였다. 특히 강남개발과 함께 아파트 건설이 급격히 증가하였고 따라서 80년대 이후부터는 건설되는 주택의 대부분이 아파트였다. 특히 아파트에 대한 시장 수요가 강하게 나타나면서 1990년대 중반이후에는 건설되는 주택의 70%이상이 아파트이며, 1999년에는 전체 건설물량의 88%까지 이르기도 하였다. 그러나 2001년에 아파트의 건설비중이 급감하고 다세대 주택이 60%이상을 차지하는 급격한 변화가 잠시 있었으나, 2003년에 아파트의 건설비중이 70%이상으로 다시 급증하였으며, 2011년 현재 아파트의 건설비중은 51.6%이다.

1970년대에는 연립주택도 활발히 건설되었는데, 특히 1979년에 전체 공급량의 51.7%가 연립주택이었다. 연립주택 건설은 매년 약간의 증감이 있기는 했지만, 1993년까지는 전체 공급량의 최고 44.3%(1993년)에 이를 정도로 주요한 주택유형으로 공급되었다. 그러나 1994년 이후 연립주택 공급량은 급격하게 감소하여 2011년 현재 전체 공급량의 1.1%에 불과하다. 연립주택 공급의 감소는 다세대 주택의 증가와 관계가 있다. 실제 연립주택 건설이 감소한 94년 이후에 다세대 주택공급이 상대적으로 증가하였다. 다세대 주택공급은 계속 증가하여 2002년 주택건설 물량의 62.9%가 다세대 주택이었으며, 그 이후 약간의 감소가 있었으나 2011년 현재 다세대 주택건설비율은 41.5%로 여전히 높은 수준이다.

출처 : 1965년~1981년의 자료 : 건설부, 건설통계편람

1982년~2003년의 자료 : 국토해양부, 국토해양통계누리(주택/건설-주택건설실적통계)

2004년~2011년의 자료 : 서울시, 서울통계(주제별-주택건설-주택-주택건설현황)

3.1.2 주택보급률

지난 20세기 동안 서울의 주택보급을 체계적으로 기록한 통계자료는 없기 때문에 표 3.1-2는 일제시대 경성일보사에서 발행한 경성연감, 서울시에서 발행한 통계연보 및 대한 주택공사에서 발간한 주택핸드북에서 제시된 자료를 취합한 것이다. 따라서 각기 다른 자료를 취합하였기 때문에 전체적으로 일관성을 유지하기 어려운 부분이 있다. 예컨대, 자료의 출처에 따라 주택보급률을 계산하는 방식에 약간의 차이가 있을 수 있다. 그러나 여기서는 원자료의 기록을 따랐다. 또한 1969년까지의 자료에서는 주택부족률을 기록하고 있고, 그 이후의 자료는 주택보급률을 기록하고 있다. 표 3.1-2에서는 이들이 100%에서 각각을 빼면 얻을 수 있는 상보적인 개념이므로 주택부족률이 기록된 연도에는 100에서 이를 뺀 주택보급률을 계산하여 둘 다 수록하였다. 주택부족률이 기록된 년도에서는 반대의 방식으로 계산하여 역시 둘 다 수록하였다. 이러한 자료상의 한계에도 불구하고 표 3.1-2는 지난 20세기 동안 서울의 주택사정을 파악하는데 유용한 자료를 제시해 주고 있다.

일제강점기인 1920년대 서울의 주택수는 6만 호를 넘는 수준이었다. 이 당시 인구가 약 20만을 상회하는 수준이었으며, 주택부족률은 5.8%(보급률 94.2%)에 그치고 있어 보급률의 측면으로만 본다면 주택사정이 좋았던 때라고 할 수 있다. 해방될 무렵인 1944년 서울의 주택수는 132,00호에 이르렀으나, 일제시대 후반 서울의 급격한 인구의 증가로 주택보급률은 약 60%로 급격히 악화되었다. 이와 같이 악화된 주택사정은 일제강점기 이후 1990년대 후반 주택보급률이 70%수준에 이르기까지 계속되었다. 서울의 주택수의 증가는 가구수의 증가를 따라가지 못했으며, 특히 경제적으로 빈곤한 상태에서 농촌인구의 유입으로 폭발적인 인구성장을 시작한 1960년대에 있어서는 주택부족이 가장 심각하였다.

기존의 주택보급률이란 보통가구수(일반가구수에서 5인이하 비혈연가구와 1인 가구를 제외한 가구수)에 대한 주택수의 비율이다. 기존의 주택보급률에 사용된 주택수는 소유권 단위를 기준으로 호수를 계산하여 다가구주택의 경우 1호로 반영하였다. 이러한 기존의 주택보급률 산정방식에서 2005년 이후 변경된 주택보급률 산정방식을 적용하기 시작하였는데 변경된 주택보급률이란 일반가구수(보통가구수+5 인이하 비혈연가구+1인가구)에 대한 주택수의 비율이다. 변경된 주택보급률에 사용된 주택수는 기존 주택수에 다가구주택의 구분거처 호수를 적용하여 반영하였다. 시계열적흐름을 파악할 수 있는 기존 주택보급률과 변경된 주택보급률을 병행하여 사용하기로 하였다.

1926년 당시 주택보급률은 94.2%로 매우 높았으나, 지속적으로 감소하여 1966년 50%로 최저점에 도달하였다. 서울의 주택수는 전기간에 걸쳐 꾸준히 증가하였지만, 가구수가 주택수에 비해 빠르게 증가하여 주택보급률은 오히려 악화되는 결과를 초래하였다. 주택보급률은 1967년부터 다시 증가추세를 보였으며, 특히 1990년대에 주택보급률이 크게 개선되었다. 90년대 주택보급률의 개선은 1988년부터 시작된 주택 200 만 호 건설의 영향과 90년대 들어 서울의 가구수 증가율이 둔화되었기 때문이다. 현재 2011년 서울시의 주택보급률은 98.4%(기존산정방식)으로 주택보급률 통계가 작성된 이래 가장 높은 보급률을 보이고 있다.

주택보급률은 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적 지표이다. 주택재고의 절대부족문제가 심각하였기 때문에 주택보급률은 주택정책목표의 달성도를 나타내는 주요 지표로 활영되어 왔으나, 실질적으로 주택으로 사용되고 있는 상가주택, 오피스텔 등이 주택수에서 누락되어 있으며, 주택보급률 지표는 주택재고의 배분상태(자가보유율)나 거주상태(주거수준)을 보여주지 못하는 한계를 지니고 있다.

출처 : 1926년~1944년의 자료 : 서울시정개발연구원, 지표로 본 서울변천, 2003 (경성일보사, 경성연감 자료)

1961년~1969년의 자료 : 서울시, 서울통계연보

1970년~1999년의 자료 : 대한주택공사, 주택핸드북, 2003

2000년~2004년의 자료 : 대한주택공사, 주택도시핸드북, 2006

2005년~2011년의 자료 : 서울시, 서울통계 (주제별-주택건설-주택-주택현황 및 보급률 (기존산정방식 / 2005년부터))

3.1.3 유형별 주택재고

서울의 주택유형은 지난 30 년간 현격하게 바뀌었다. 1970년 까지만 하더라도 서울의 주택 가운데 80%이상은 단독주택이었으며, 아파트는 4%정도 수준이었다. 그러나 1970년대 중반 이후 점차 단독주택의 공급량은 감소하는 반면, 강남개발로 아파트 신축이 늘어나고 일부 단독주택이 연립이나 다세대 주택으로 재개발되면서 단독주택이 차지하는 비율이 점차 감소하였다. 1980년대 중반에 이르러는 드디어 단독주택이 차지하는 비율이 50%를 밑돌아 서울에는 공동주택이 가장 보편적인 주택유형으로 자리잡기 시작하였다. 공동주택 가운데서는 특히 아파트의 급성장이 눈에 띈다. 이는 앞서 주택공 급실적에서 본 바와 같이 70년대 이후 주택공급 물량이 아파트에 집중되었기 때문이다. 이에 따라 1996년 아파트가 전체주택의 34.4%로 단독주택 34.2%보다 많아지기 시작하여, 처음으로 아파트의 재고가 단독주택 재고를 앞지르기 시작하였다. 이러한 추세는 계속되어 2011년 현재 아파트는 주택재고의 59.7%(기존산정방식)를 차지하는 반면, 단독주택은 4.6%(기존산정방식)에 그치고 있다. 연립주택과 다세대주택의 경우, 1990년 주택재고의 14.2%에서 꾸준히 증가하여 2011년 현재 주택재고의 24.8%(기존산정방식)를 차지하고 있다. 이로써 30년 전인 1970년 84.8%가 단독주택이었던 서울은 이제 84.5%(기존산정방식)가 아파트, 연립주택, 다세대주택이 차지하는 공동주택의 도시로 변모하였다.

유형별 주택재고의 기존 산정방식은 다가구주택이 호수별로 집계되지 않고 1동(주택1동)으로 산정되어 주택재고량이 산출되었으며, 변경된 산정방식의 경우 다가구주택이 거주호수별로 집계(1동→00호)되는 변경된 산정방식이 있으며, 시계열적인 자료파악을 위해 기존 산정방식과 변경된 산정방식 모두 제공하고 있다.

출처 : 1970년~1995년의 자료 : 서울시, 서울통계연보

1996년~2004년의 자료 : 서울시, 서울통계 (주제별-주택건설-주택-주택현황(기존산정방식))

2005년~2011년의 자료 : 서울시, 서울통계 (주제별-주택건설-주택-주택현황 및 보급률(2005년부터))

3.1.4 주택가격지수

주택매매가격지수는 2011년 6월을 100으로 볼 때, 1998년 44.0에서 주택매매가격지수가 꾸준히 상승하기 시작하여 2010년 100.3로 거의 2.3배 상승하였다. 이를 소비자물가지수(2010년 기준으로 2010년을 100으로 봄)와 비교해 볼 때, 1998년 소비자물가지수가 70.22에서 2010년 100으로 1.4배 증가한 것에 비해 주택매매가격은 매우 크게 상승한 것이다. 88올림픽을 전후한 1986~91년은 급속한 경제성장과 도시화, 88올림픽 등으로 인한 개발사업이 진행됨에 따라 주택가격이 상승한 시기로 이 기간동안 주택매매가격지수는 약 1.5배 상승하였다. 또한 1990년대 주택가격이 급등한 데에는 1988년 12월 주택공급을 촉진하기 위하여 분양가 자율화를 실시한 것도 한 가지 원인이 되었다 . 급상승한 주택매매가격지수는 IMF이후인 98~99년에 급감하였으나, 2000년부터 다시 회복되기 시작하여 2002년에는 전년도 보다 22.4%가 상승하는 급상승 추이를 보이고 있다. 이 시기의 가격상승은 주로 아파트를 중심으로 진행되었는데 , 아파트 매매가격지수는 2002년에 전년도 보다 31.0% 급상승 하였다. 이 기간에 70~80년대 건설된 아파트의 재건축으로 발생하는 추가이익에 대한 기대심리로 아파트 가격이 과다하게 올라가는 사회문제를 야기하였다.

전세가격지수의 경우는 2011년 6월을 100으로 볼 때, 1998년 42.6에서 전세가격지수가 꾸준히 상승하기 시작하여 2010년 91.5로 2.1배 상승하였다. 1989년도에는 임대차보호법의 개정으로 전세계약기간이 1년에서 2년으로 증가하면서 전세값이 많이 상승하였다. 전세가격지수가 가장 많이 오른 연도는 1990년으로 전년도 대비 24.9%가 증가하였으나, 1990 년 전세가격지수는 44.6으로 주택매매가격지수 51.2에 비해서는 여전히 낮은 수준이었다. 1994년 이후 전세가격지수는 매매가격지수에 비해 전반적으로 높은 수준을 유지하게 되었다. 전세가격지수는 IMF이후인 1998~99년 급감하였지만, 2000년 이후 회복되면서 전세가격지수는 1998년 42.6에서 2002년 80.5로 약 두배가 증가하였다. 2009년~2012년 사이 주택매매가격지수는 97.7에서 98.7로 거의 변동이 없었으나, 전세가격지수는 84.2에서 105.5로 약 25% 증가하였다. 이는 최근 불확실한 부동산 경기 때문에 집을 안사고 전세를 선호해 집값은 주춤하고 전세를 선호하는 현상 때문에 전세가격이 오르는 것으로 보인다.

출처 : 통계청 (통계목록-건설,주택,토지-주택-전국주택가격동향조사-유형별 주택매매가격지수/유형별 주택전세가격지수)

3.1.5 주택점유형태

지속적인 주택공급과 주택보급률의 개선에도 불구하고 점점 더 많은 서울시민들이 자기가 소유하고 있는 집에 거주하기 보다는 임대를 한 집 에서 거주하고 있다. 서울시민의 자가율(자기가 소유하고 있는 집에서거주하는 비율)은 1960년 56.5%에서 지속적으로 증가하여 1980년대 중반까지 80%대를 유지하였으나, 90년대로 접어들면서 오히려 감소하여 2010년 현재 41.1%이다. 한편 월세 및 전세를 포함한 임대주택에 사는 비율은 1970년 10.1%에서 꾸준히 증가하여 1990년에는 24.2%, 2000년에는 33%, 2010년에는 57.5%에 달했다. 서울에 거주하는 가구수의 약 절반 이상이 임대한 주택에 거주하고 있다는 의미이다. 90년대 자가율이 감소한 것은 이 기간의 주택가격 상승과 관계가 있는 것으로 보인다. 1990년대에 IMF 이후인 98~99년을 제외하고는 주택가격이 소비자 물가지수에 비해 크게 상승하여 많은 가구가 자가보다 전세를 선택한 결과로 해석된다. 2000년 임대주택에 사는 비율이 33.0%에서 2010년 현재 57.5%로 급증한 이유는 최근 부동산 경기 침체로 인해 집을 사지 않고 전세를 선택한 결과로 보인다.

출처 : 통계청, 인구주택총조사보고서