3 수도권에서는 누가 어디 부동산을 샀을까?: 수도권 내 부동산 거래 현황
수도권은 9년간 매도량의 42%, 매수량의 45.6%를 차지할 정도로 전국 부동산에서 큰 비중을 차지하고 있다. 범위를 수도권 내부로 좁혀 부동산 거래 현황을 자세히 살펴보자.
3.1 수도권 내에서 팔린 부동산
연도별 매도량
2016년까지는 수도권 전체 부동산 판매량이 동반 상승,
2017년을 기점으로 서울, 인천, 경기 부동산 판매량이 추이가 매우 달라져
수도권 내에서 거래된 부동산을 보면, 2020년 서울, 경기, 인천의 부동산 매도량이 조금씩 다른 변화를 보여왔다.
2012년부터 꾸준히 증가한 경기도는 2018년 약 32만 건의 부동산이 매도되면서 정점을 보였다가, 2019년 약 27만 건으로 크게 줄었다. 그러나 2020년 34만 건으로 2018년보다 많은 부동산이 매도되었다.
서울시는 2016년 약 15만 건으로 가장 많은 매도량으로 보인 이후 꾸준히 하락했으나, 2020년 크게 증가했다.
이와 같은 부동산 매도 변화는 가장 매매 건수가 많은 집합건물의 변화에 많은 영향을 받았다.
경기도 집합건물의 매도량은 2017~2018년 크게 증가했다가 2019년 크게 하락하고, 2020년 다시 증가하는 큰 변동을 보였다.
서울은 2017년부터 감소하다가 2019년 크게 하락한 후 2020년에는 분석 기간에 가장 많은 매도량을 보였다.
서울, 인천과 달리 경기도는 토지 매도량은 서울시 집합건물의 매도량과 유사한 수준으로 토지의 매도량이 총 매도에서 큰 비중을 차지하고 있다. 경기도의 토지 매도량은 지속해서 증가하여 2019년 처음으로 감소하였고, 2020년 다소 증가하였다.
그림 3.1: 수도권 구분·연도별 매도량
수도권 내 읍면동별 매도량(읍면동)
2012년부터 2020년까지 매도량이 가장 많은 지역은 경기도 시흥시 정왕동으로 75,424건의 매도가 발생했으며7, 인천광역시 연수구 송도동(7.4만), 인천광역시 부평구 부평동(6.5만), 서울특별시 강서구 화곡동(6.5만) 순이었다.
서울시에서는 강서구 화곡동 외에 관악구 신림동(4.5만), 노원구 상계동(4.3만), 관악구 봉천동(4.2만) 순으로 나타났으며 신림, 봉천동 일대를 제외하고는 대부분 도시개발사업(화곡동, 문정) 재건축사업이 활발한 지역(서초)에서 매도량이 많았다.
그림 3.2: 수도권 읍면동별 매도량 지도
그림 3.3: 서울시 법정동별 매도량 지도
3.2 수도권 내에서 구매한 부동산
연도별 매수량
수도권 내에서 매수한 부동산은 2020년에 급증하면서 분석기간 중 최고치를 기록
2012~2020년 사이 서울, 경기, 인천 거주자의 부동산 매수량은 2020년에 크게 증가하여 분석기간 중 가장 많은 매수량을 나타냈다.
지역별 매도량과 비교해보면 경기도 내 부동산 매도량이 서울시보다 2배 많은 데 비해 서울시 거주자의 부동산 매수량은 경기도 거주자의 매수량과 큰 차이가 없다. 경기도 거주자의 부동산 매수량이 2017년부터 크게 증가하면서 2019년과 2020년에는 서울시 거주자의 매수량보다 많아진 것이다.
이와 같은 경향은 집합건물의 매수에서 나타난다. 2018년까지는 서울시 거주자의 집합건물 매수량이 많았으나, 2019년 처음으로 경기도 거주자의 매수량이 서울 거주자의 매수량보다 더 많아졌고(서울: 127,535건, 경기도: 129,803건), 2020년에는 그 차이가 더욱 벌어져 경기도 거주자가 매수한 집합건물이 서울시 거주자보다 7,668건 더 많았다.
경기도, 서울시 거주자의 토지 매수는 2012~2015년까지 그 추세나 양이 매우 유사했다. 그러나 2016년부터 경기도 거주자의 토지 매수량이 서울 거주자보다 많아져 2020년에는 약 1만 5천 건 이상 경기도 거주자가 더 많은 토지를 매수했다.
그림 3.4: 수도권 구분별·연도별 매수량
수도권 내에서 부동산을 가장 많이 사들인 지역
수도권 내에서 수도권 부동산을 가장 많이 매수한 지역은 강남구
수도권에서 지난 9년간 매수량이 가장 많은 지역은 강남구로 약 33만 건의 부동산을 매수하였다.
서울시 자치구 중에서는 송파구(24만7천), 서초구(21만3천), 강서구(19만7천) 거주자들의 매수량이 많았고, 경기도에서는 화성시(31만) 거주자의 매수량이 강남구와 유사한 수준으로 가장 많았다. 이외에 부천시(30만 건), 성남시 분당구(23만2천), 남양주시(22만2천) 순으로 부동산을 많이 매수했다.
수도권 77개 시군구 중 매수량 상위 10개 시군구 거주자의 매수량이 242만 건으로, 이는 수도권 전체 거주자가 매수한 양의 약 25% 수준이다.
그림 3.5: 수도권 시군구별 매수량 지도
수도권 거주자들은 어느 지역의 부동산을 샀을까?
우선 크게 나누어 보면 본인의 거주지로 등록된 시군구 내의 부동산과 거주하지 않는 다른 지역의 부동산으로 나누어 볼 수 있다.
아래 그래프는 지역별 거주자의 부동산 매수량에서 본인이 살고 있는 지역(시군구) 내 부동산을 매수한 비율(내부매수비율)과 살고 있지 않은 지역의 부동산 매수 비율(외부매수비율)을 타낸다. 수도권 시군구의 내부매수비율 평균은 약 44.9%로 절반이 채 안 된다. 즉 절반 이상이 자신이 살고 있지 않은 지역의 부동산을 매수했다는 것이다.
외부매수비율이 높은 지역은 강남구(81.3%)로 강남구 거주자가 매수한 부동산의 10건 중 8건은 강남구 내에 있지 않다. 이어 과천시(76.8%), 용산구(76.5%), 서초구(76%), 의왕시(73%), 성남시 분당구(70.9%) 등의 지역들도 내부매수비율보다 외부매수비율이 더 높은 것으로 나타났다.
그림 3.6: 수도권 시군구별 내부·외부 매수량 그래프
인구가 많아서 그런가? : 인구 천명당 부동산 거래
인구가 많은 지역일수록 상대적으로 부동산 매수도 많게 나타날 수 있다. 따라서 천 명당 부동산 외부매수량을 살펴본다면 인구수와 관계없이 각 지역 사람들의 외부지역에 대한 부동산 구매력 혹은 부동산 매수의 적극성 정도를 알 수 있다.
이처럼 인구를 고려하더라도 강남구의 인구 천 명당 매수건수는 53.3건으로 전체에서 가장 많은 것으로 나타났으며, 경기에서는 의왕시가 50.6건으로 나타났다.
※주: 의왕시의 높은 천 명당 매수량은 앞에서 설명하였듯 매수인 주소지별 자료에는 부동산등기가 가능한 모든 주체가 포함되었기 때문이다. 의왕시의 인구는 2020년 12월 기준 16.3만 명이지만 2012년~2014년 시기 의왕시에 소재한 공기업이 지방으로 이전하면서 이전지의 부동산을 매수하는 양이 포함되어 외부매수량이 높게 나타났다.
서초구는 40.9건으로 강남구에 이어 다음으로 높게 나타났으나 강남·서초와 함께 적극적인 매수 성향이 관찰되었던 송파구는 29.2건으로 과천시(33.9건)나 영등포구(30.7건)보다도 낮게 나타났다.
그림 3.7: 수도권 인구 천명당 매수건수, 2012~2020년 연도별 평균
부동산 매수-매도간의 관계
2012~2020년 9년간 수도권 내부 시군구 간 부동산 매수와 매도 관계를 좀 더 살펴보자 아래 네트워크 그래프는 수도권 시군구 간 매수와 매도 관계를 보여준다. 이 네트워크 그래프는 지역 간 매수-매도 관계를 좀 더 분명히 하기 위해 수도권 시군구의 지리적 위치로 표현하지 않았다.
네트워크 그래프의 선은 두 지역 간에 부동산 거래가 있었으며, 진할수록 거래가 많았다는 것을 의미한다.
왼쪽 네트워크 그래프(매수)에서 시군구 이름은 거주자의 매수량이 많을수록 크게, 반대로 오른쪽(매도) 그래프에서는 부동산이 많이 매도된 시군구일수록 크게 표시된다. 연결된 네트워크의 색이 붉을수록 해당 지역에 매수량이 많은 것을 의미한다.
왼쪽 매수 네트워크 그래프에서 매수량이 가장 많은 강남구가 가장 큰 글씨로 표시되고, 강남구에서 대부분 지역과 네트워크 연결이 많이 되는 것을 보아 많은 지역에서 많이 매수했다는 것을 알 수 있다.
오른쪽 매도 네트워크 그래프에서는 화성시 내 부동산이 수도권에서 가장 많이 매도되었고, 주로 평택, 수원시, 안산시와 같은 지역에서 많이 매수했다는 것을 알 수 있다.
그림 3.8: 수도권 매수·매도 Network diagram
3.3 어디서 어디를 사고 있는가: 부동산 거래 방향 분석
수도권 내 부동산 매매에서 매수-매도 관계의 지리적 관계 분석을 위해 매수인의 거주지와 매도물건의 위치를 실제 지도에 표시하고, 부동산 거래를 선으로 표시하였다.
단, 지역 간 부동산 거래 관계를 명확히 하기 위해 매수자가 거주지 내 부동산을 구매한 거래는 제외하고, 자신이 거주하지 않은 지역의 부동산을 매수한 경우만 표시하였다.
지난 9년간 부동산 거래는 수도권 내 모든 지역 간에서 있었기 때문에 모든 거래를 시각화하면 지도는 무수히 많은 선으로 뒤덮이게 된다. 따라서 많이 발생한 지역 간 거래를 우선하여 파악하기 전체 지역 간 거래 중 상위 1%(9년간 8,000건 이상)의 거래만 선으로 시각화했다.
수도권 지역 간 거래에서 가장 많은 거래량은 양천구 거주자가 강서구를 매수한 거래로 16,316건이며, 수원시 영통구와 권선구에서 화성시를 매수한 양이 각각 1만5천 건씩으로 뒤를 이었다.
아래 유선도에서 화살표 방향이 양방향이거나, 한 방향으로 나타나는 경향이 존재하는데, 이는 이 지역 간 상호 부동산 거래가 매우 활발히 일어나고 있다는 것을 의미한다. 예를 들어 서울시 동남권(강남·서초·송파·강동)에서는 지역 간 양방향 거래가 나타난다.
- 강남구 → 서초구 : 9,700건, 서초구 → 강남구: 10,668건
- 강남구 → 송파구 : 12,453건, 송파구 → 강남구: 9,074건
- 서초구 → 송파구 : 1,631건, 송파구 → 서초구: 3,080건
- 강동구 → 송파구 : 5,396건, 송파구 → 강동구: 9,904건
그림 3.9: 수도권 시군구간 매수지-매도지 유선도, 상위1% 거래량
서울시 내에서 자치구 간 매수-매도를 나타내면 지리적 위치에 따른 부동산 거래가 좀 더 명확히 나타난다.
서울시에서 다른 자치구를 구매한 매수량은 양천구에서 강서구 화곡동을 매수한 양이 6,991건으로 가장 많았고 강남구에서 송파구 문정동을 매수한 양이 3,787건으로 뒤를 이었다. 특히 강남구에서는 상위 1% 거래량을 표현한 것임에도 불구하고 도심권, 서북권 자치구를 제외한 구 대부분에서 많은 양을 매수하는 흐름을 관찰할 수 있다.
그림 3.10: 서울시 자치구간 매수지-매도지(읍면동) 유선도, 상위1% 거래량
3.4 많이 팔리고 많이 산 지역
화성시, 평택시 많이팔리고, 강남구 매수량이 최다
지역별로 시군구 내부·외부매수비율이 다르게 나타남 서울 중심으로 외부매수비율 높아
부동산 소유권이전등기(매매) 매수인 주소지별 자료를 이용하여 수도권 내 부동산 거래의 매수자 거주지와 매도된 부동산의 위치를 시각화하여 지역 간 거래패턴을 분석하였다.
9년간 수도권 내 부동산 거래를 보면 지리적으로 인접한 지역 간에 부동산 거래가 활발하게 일어나지만, 대규모로 주택이 공급되는 경우, 인접 지역이 아니어도 매매가 많이 일어나고 있음을 알 수 있다. 또한, 많이 팔리는 지역과 많이 사는 지역에 차이가 있으며, 지역에 따라 거주하는 지역이 아닌 다른 지역의 부동산 거래가 활발한 지역도 확인할 수 있다.
많이 팔린 지역(매도)은 화성시와 평택시, 시흥시, 송파구, 남양주시였고 읍면동 단위에서는 경기도 시흥시 정왕동이 가장 많았으며 서울에서는 강서구 화곡동이 가장 많이 매도된 지역으로 나타났다. 상기된 지역은 2012~2020년간 수도권에서 주택이 많이 공급된 지역들이며, 신규 공급 주택에 대해 수도권 내에서 많은 거래 수요가 있다는 것을 알 수 있다. 반면 많이 사는 지역(매수)은 서울시 동남권의 자치구(강남·서초·송파)와 주택공급이 많았던 지역에 인접해 있는 화성시, 부천시, 성남시 분당구 등이다.
지역별 부동산 거래를 내부매수와 외부매수로 구분하여 살펴보면 서울 강남구가 외부매수비율 81.3%로 가장 높고, 성남시 분당구, 과천 등에서 높은 외부 매수 비율을 보인다.
3.5 수도권 내 지역 간 부동산 거래 우위 관계: 순매수량
앞에서는 수도권 내 지역 간 부동산 거래량을 분석하였다.
분석 결과 부동산 거래는 기본적으로 인접지역 간 양방향으로 거래가 많이 일어난다.
그러나 이 균형이 깨져 어떤 지역에서는 매수를 다른 어떤 지역에서는 매도가 주로 일어나거나, 한 지역에서 다른 지역에 대한 매수량은 많으나 다른 지역들이 그 지역을 매수하는 양은 적다면 특정 지역에 부동산 소유권의 집중 현상이 나타나, 지역 부동산 시장의 변화를 야기 할 수있다는 것을 짐작 할 수 있다.
이와 같은 지역 간 부동산 거래의 변화를 분석하기 위해 인구이동통계에서 이용되는 순이동 개념을 차용하여, 지역 간 부동산 순매수량을 지표로 수도권 내 부동산 거래를 분석하였다.
단, 순매수량은 한 지역이 다른 지역의 부동산을 많이 매도했다는 것과는 다르다.
A 지역 거주자가 B 지역의 부동산을 많이 매수하고 B지역 거주자도 A지역 부동산을 많이 매수했다면 순매수량은 적기 때문에 순매수량을 많이 매도된 지역 혹은 많이 매수한 지역으로 해석하지 않아야 한다.
3.5.1 분석방법: 순매수량 정의
지역 간 인구이동에서 순이동은 전입자 수에서 전출자 수를 뺀 값으로 한 지역으로의 인구 집중과 감소를 파악하기 위한 지표로 사용되고 있다. 이 개념을 부동산 거래에 적용하면 A 지역 거주자가 B 지역 부동산을 매수한 경우를 B 지역의 전입으로, 반대의 경우는 B 지역에서 A 지역으로 전출로 볼 수 있다.
순매수량을 산출하는 과정을 요약하면 다음과 같다.
- 특정 두 지역의 교차거래량에 대해서 A 지역에서 B 지역을 매수한 양과 B 지역에서 A 지역을 매수한 양을 교차해서 뺀 값을 의미한다. 따라서 거주지역과 같은 지역 내 부동산을 매매한 거래는 제외된다.
- 예를 들어 A 지역에서 B 지역을 매수한 총량이 100이고 B 지역에서 A 지역을 매수한 양은 50이었을 때, A 지역에서 B 지역을 순매수한 양은 50으로 B 지역에서 A 지역을 순매수한 양은 -50으로 나타나게 된다.
이하 순매수량은 매도-매수지가 서울·경기·인천이 아닌 거래는 제외하고 수도권 내 거래만 대상으로 했으며, 지도는 연도별 지역 간 순매수량 중 상위 1%만을 시각화하였다.
그림 3.11: 순매수량 도식
3.5.2 수도권 지역 간 누적 순매수량
9년 간 순매수량 강남구가 가장 많고, 화성시가 가장 적어
아래 그래프는 9년간 누적된 지역별 순매수량을 나타낸다. 양(+)인 지역은 다른 지역 거주자들이 지역 내 부동산을 매도하는 것보다 해당 지역 거주자들이 다른 지역 부동산을 더 많이 매수했다는 것을 의미하며, 반대로 음(-)인 지역은 해당 부동산이 다른 지역 거주자들에게 매도된 경우가 더 많다는 것을 의미한다.
수도권 내 부동산 거래에서 누적 순매수량이 가장 큰 지역은 강남구로 강남구 거주자가 다른 지역 부동산을 매수한 양이 다른 지역에서 강남구 부동산을 매수한 것보다 12.2만 건 많았다. 이어 서초구와 성남시 분당구는 각각 6.6만 건, 6.4만 건으로 강남구의 절반 수준이다. 누적 순매수량 상위 10개 지역 중 성남시 분당구를 제외하고는 모두 서울시 자치구이다.
※주: 지역 간 누적 순매수량은 지역별로 발생한 거래를 연도별로 단순 집계하여 가공하였기 때문에 해당 시군구 내에서 같은 매수인이 누적해서 매수했다는 의미로 해석해서는 안 된다. 데이터의 특성상 부동산을 매수한 후 외부로 거주지가 변경된 경우에 대해서는 파악이 되지 않기 때문이다.
반대로 누적 순매수가 가장 적은 지역은 화성시로 화성시 거주자가 다른 지역 부동산을 매수한 것에 비해 다른 지역 거주자가 화성시 부동산을 매수한 양이 12.2만 건 더 많았다. 이어 평택시(–7.9만 건), 김포시(-5.1만 건)의 순으로 화성시의 순매수량과 큰 차이를 보였다.
9년간 지역별 순매수량은 수도권 내 부동산 거래에서 지역 간 불균형을 보여준다. 특히 강남구와 화성시는 다른 지역에 비해 매우 큰 차이를 보인다. 그러나 두 지역의 순매수 흐름은 다른 원인을 갖고 있다.
강남구는 거주자들의 다른 지역 부동산 매수가 많았지만 다른 지역에서는 강남구의 부동산을 매수하는 양이 적기 때문에 순매수량이 큰 값을 보이는 반면, 화성시는 분석 기간 중 대규모 주택공급이 이루어지면서 다양한 지역 거주자들의 화성시 부동산 매수량이 많았기 때문이다.
그림 3.12: 수도권 시군구별 누적순매수량 2012~2020
9년간 지역 간 순매수 흐름을 지도로 표현하면 지역 간 부동산 거래와 같이 인접 지역의 부동산을 구매하는 경향을 유사하게 나타낸다.
예를 들어 같은 성남시 내에서도 수정·중원구는 광주시 부동산에 순매수 우위를 보이지만, 분당구는 좀 더 가까운 용인시 처인구에 순매수 우위를 보였다.
9년간 순매수 흐름에서 특징적으로 보이는 지역은 경기도 화성시이다. 화성시는 다양한 인접 지역들에 대해 순매수 열세를 보이는 지역으로 이는 화성시 부동산이 인접 지역으로 많이 매도됐지만 화성시 거주자들이 다른 지역을 매도하는 양이 적었다는 것을 의미한다. 특히 토지는 집합건물과 건물보다 더 많은 순매수 흐름을 보였다.
화성시와 인접한 평택시는 화성시와 조금 다른 순매수 흐름을 보였다. 화성시는 주로 인접 지역과 순매수 흐름을 갖지만, 평택시는 주로 서울(강남·서초·송파 등)로부터 순매수 열세를 보여 평택시 부동산은 더 먼 거리에 있는 지역과 순매수 관계를 보였다.
경기도 광주시, 남양주시, 김포시, 파주시, 용인시 처인구 부동산도 9년 동안 다양한 지역으로부터 순매수 열세를 보이는 지역으로 나타나 이 지역들도 다른 지역으로 매도되는 양이 다른 지역을 매수하는 양에 비해 많은 지역으로 나타났다.
9년 누적 순매수 흐름도에서 유일한 서울 내 거래로는 양천구의 강서구에 대한 순매수 우위이다. 이는 집합건물에 대한 순매수 우위로 양천구 거주자들이 강서구의 집합건물을 매수한 양이 강서구에서 양천구의 집합건물을 매수하는 양에 비해 적었다.
그림 3.13: 수도권 누적순매수량 2012~2020 상위 10개 거래쌍
3.5.3 2012~2020년 연도별 순매수량
순매수 흐름은 주로 인접지역 간에서 나타나며, 지역 간 순매수 흐름은 크게 변하지 않음
순매수가 집중되는 지역은 해당 지역에 도시개발·교통 관련 이슈가 있는 시기
지난 9년간 지역 간 순매수 흐름을 연도별로 보면 지역 간 순매수 관계는 크게 변하지 않은 것으로 볼 수 있다.
수도권 내에서 순매수 흐름은 서울 자치구에서 경기, 인천 지역으로 많이 나타난다. 이는 서울시 거주자들이 경기, 인천 지역의 부동산을 매수하는 것보다 경기, 인천지역에서 서울시 부동산을 매수하는 것이 적다는 것을 의미한다.
지역별로 보면
강동(매수자)→하남(부동산), 강서→김포, 은평→고양, 고양→파주, 용인 기흥→화성·용인 처인, 노원→남양주, 안산·수원→화성, 성남→광주, 양천→강서, 서초·강남→화성·평택·양평에 대한 순매수 우위가 지속적으로 나타났다.
다만 순매수 흐름에서 다른 지역과 다른 양상을 보이는 지역들이 있다.
다른 지역의 순매수 흐름이 일정한 반면 강남·서초·송파구 순매수 흐름은 방향이 바뀌거나 더 먼 지역의 부동산을 매수하는 등 다른 지역보다 많은 변화를 보였다. 특히 강남구는 순매수 우위 지역이 여러 개 형성되기도 하여 동시에 여러 지역 부동산을 집중 매수하는 경우도 있었다. 예를 들어 2014년 강남구는 경기도 김포, 양평, 화성시로 순매수 우위의 흐름을 보였다.
앞서 보았던 것과 같이 강남구는 지역 외 부동산 매수비율이 높은 지역이면서, 다른 지역 거주자들의 강남구 부동산 매수량이 적기 때문에 강남구는 여러 지역에 대해 순매수 우위를 보인다.
특정 기간·시기에 주변 지역에서 순매수 흐름이 모이는 곳은 대개 도시개발, 재개발, 아파트 분양, 지하철 및 철도 개통, 산업단지 유치 같은 지역 이슈가 있는 지역이었고, 순매수 흐름도가 경기 북부보다 주로 남부에서 관찰되는 것은 수도권 남부 지역에 개발이 많이 이루어졌다는 방증이기도 하다.
그림 3.14: 상위 1% 순매수량 유선도 2012~2020 애니메이션
※ 애니메이션이 아닌 연도별 순매수량 흐름도는 부록에서 확인 할 수 있다.
읍면동단위로 해당 지역에서 매매가 된 사례 , 내외부 거래를 모두 포함함↩︎