2 부동산을 누가 얼마나 가지고 있을까?

먼저 거래가 가능한 우리나라의 전체 부동산등기 수와 누가 소유하고 있는지 소유현황을 보자.

자료는 대법원 등기정보광장 부동산 소유현황(내국인,외국인법인 등)이며 월 단위로 제공된다.

2.1 부동산은 얼마나 많을까?: 부동산 등기 현황

2020년 12월 기준 전체 부동산 등기 수는 7,712만건, 인구의 약 1.5배

경기도가 가장 많고, 서울시는 17개 시도 중 5번째로 많아

2020년 12월 기준 전체 부동산등기 수는 77,122,477건으로 2020년 12월 기준 우리나라 주민등록 인구(51,829,023명)⁴의 약 1.5배이다.

부동산은 집합건물, 건물, 토지가 포함되어 있으며 집합건물(25.3%), 토지(65.4%), 건물(9.3%)의 비중을 가지고 있다.

집합건물: 구분소유가 가능한 건물로 아파트, 다세대, 연립주택과 상업용 건물 포함
토지: 부속건축물이 없는 토지
건물: 집합건물과 달리 건물 전체의 소유자가 변동되는 경우로 단독주택·소형 빌딩 등 포함

광역시도별로는 경기도가 1,430만 건(18.5%)으로 가장 많고 경북 830.4만 건(10.8%), 전남 784.5만 건(10.2%) 순이다. 등기 구분 수가 가장 적은 곳은 세종특별자치시 49.6만(0.6%)이고 대전광역시가 110.7만(1.4%), 울산광역시 125.1만(1.6%) 순이다.

그림 2.1: 전국 17개 광역시도별 등기 구분 수

서울시에서는 송파구가 419,334건(6.5%)으로 가장 많고 강남구(6.1%), 서초구(5.6%) 순이며, 금천구(2.5%), 도봉구(2.7%), 강북구(2.8%) 순으로 부동산등기 수가 적다.

그림 2.2: 서울시 자치구별 부동산 등기 수

2.2 부동산은 누가 가지고 있을까: 부동산 소유현황

전국 부동산의 73.4%는 내국인(개인)소유, 국가·지자체 16.2%, 법인 7.6%, 외국인 0.2%

서울시 부동산의 83.6%는 내국인(개인) 소유, 국가·지자체는 5.2%, 법인은 9.7%, 외국인은 0.6%

모든 부동산이 개인 소유일 수는 없다. 일반적으로 개인이 소유하지만, 법인, 국가나 지자체의 소유인 부동산도 존재한다.

소유유형별로 살펴보면 다음과 같다.

전국의 소유유형별 등기 구분 수는 내국인(개인 소유)이 5,640.8만 건으로 전체의 73.4%를 차지하고 있고, 국가·지자체가 1,242.9만 건(16.2%) 법인이 578.6만 건으로 7.5%를 차지하고 있으며 외국인은 16.1만 건(0.2%) 재외국민 2.6만 건(0.03%) 을 소유하고 있다.

그림 2.3: 전국 소유유형별 등기 구분 수

서울시 부동산등기의 83.6% (5,352,972건)을 내국인(개인)이 소유하고 있으며, 법인은 9.7%(620,850건), 국가·지자체는 5.1%(329,534건), 외국인은 0.6% (36,664건)를 소유하고 있다.

그림 2.4: 서울시 소유유형별 등기 구분 수

자치구별 개인(내국인)의 소유 비율은 광진구가 91.2%로 가장 높았고 도봉구(90.9%), 양천구(88.5%) 순이며 서초구가 (77.8%) 가장 낮았다.

법인 소유 비율은 서초구가 17.1%로 가장 많고 강동구(16%), 금천구 (15.1%) 순으로 많았다. 도봉구 (4.7%), 광진구 (4.8%), 용산구 (5.5%)로 낮은 비율을 보였다.

국가·지자체 비율이 가장 높은 자치구는 용산구가 10.4%였고 종로구(10%), 서대문구 (9.4%) 순으로 많았으며 강남구 (2%), 송파구 (2.5%), 광진구 (2.7%) 순으로 낮은 비율을 보인다.

외국인 소유 비율은 용산구가 1.2%로 가장 높았으며 서대문구 (0.9%), 종로구 (0.9%) 순으로 높았다. 서울시 평균 소유 비율은 0.5%로 나타났다.

그림 2.5: 서울시 자치구별 부동산 소유유형별 비율

2.3 누가 어디 부동산을 샀을까?: 전국 부동산 거래(매매)

부동산이 소유권 이전되는 방식은 여러 가지가 있다. 가장 일반적인 소유권 이전은 매매를 통한 소유권 이전을 떠올리기 마련이지만 상속이나 증여, 분할, 강제 경매로 인한 매각, 신탁으로 인한 소유권 이전도 존재한다.

대법원 등기정보광장의 소유권이전등기 신청현황(등기 원인별)을 통해 전체 소유권 이전현황을 파악할 수 있으며, 2012년부터 2020년까지 신청하여 완료된 부동산 대한 소유권 이전 등기 신청 건수는 3,589만 건이다. 매매로 인한 소유권 이전이 2,130만 건으로 전체 소유권 이전 등기 신청 중 60.1%를 차지하고 신탁 347만(9.7%), 상속 319만 (8.9%), 증여 249만(6.9%) 순이다.

다양한 소유권 이전 유형이 있으나 누가 많이 사고 어디 부동산이 많이 팔리는지 부동산 거래에 초점을 맞추기 위해 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황(주소지별)자료를 통해 매매를 통한 소유권 이전으로 한정하여 분석했다.

그림 2.6: 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황(주소지별) 자료제공 페이지

단, 이 자료는 전체 소유권 이전 중 매매 등기신청 건수와 일치하지 않는다.

자료 특성상 매수인의 주소지를 지역별로 집계한 자료이기 때문이다⁵. 또한 부동산 등기가 가능한 모든 주체⁶의 거래가 포함되어있다.

지난 2012년부터 2020년까지의 매수 중 개인(내국인) 91.3%, 법인 7.3%, 국가·지자체 0.53%, 외국인 0.48% 비법인 0.4% 순으로 개인이 매수하는 양이 가장 많다.

※주1: 이하 매수와 매도거래에 대해 사용된 거주자라는 표현은 등기자료에 기록된 모든 부동산등기 주체(개인, 법인, 국가·지자체, 국내 거소지가 등록된 외국인, 비법인)를 포함하고 있으므로 해석에 주의를 필요로 한다.

※주2: 특정 지역 매수량이 많다는 의미는 데이터의 분석대상 기간에 동일 매수인이 누적해서 매수했다는 의미는 아니다. 예를 들어 특정 부동산을 매수한 후 타 시군구로 거주지를 이전한 경우에 대해서는 연속적으로 추적하여 기록된 것이 아니기 때문이다.

2.3.1 어디 부동산이 많이 팔렸을까?

전국에서 팔린 부동산 중 경기도 부동산이 24.5%, 서울 12.1%

2012년부터 2020년까지 경기도 부동산 매도 건수는 500.5만 건으로 전체 매도량 중 24.5%를 차지하며, 경기도 전체 부동산등기 수의 35.2%에 해당한다.

서울시는 248만 건으로 전체의 12.1%를 차지하며, 서울시 전체 부동산등기 수(640만 건)의 38.8%에 해당한다.

매도 건수로 보면 경기도가 많지만, 전체 부동산등기 수에 비교해보면 서울시 부동산이 더 활발히 매매된 것으로 볼 수 있다. 부동산등기 건수 대비 매매 건수가 적은 시도는 전라남도가 14.9%, 전라북도와 경상북도가 17.4%, 순이었다.

그림 2.7: 광역시도별 누적매도량 그래프(2012~2020)

2.3.2 어느 지역 사람들이 부동산을 많이 샀을까?

전국에서 부동산을 매수한 사람중 경기도 거주자 23.4%, 서울시는 17.3%

경기도 거주자의 매수 건수는 478만 건, 서울시 거주자는 352만 건으로 두 시도가 가장 많고, 각각 전체 매수 건수의 23.4%와 17.3%를 차지해 두 시도 거주자가 전체 매수 건수의 약 41%를 차지했다.

경기도는 주민등록인구(2020년 12월 기준, 1,343만 명) 대비 35.6%, 서울시는 주민등록인구(2020년 12월 기준, 967만 명) 대비 36.4%로 지난 9년간 매수 건수가 인구 대비 1/3에 해당한다.

서울과 경기도 다음으로 경상남도와 부산시 거주자의 매수 건수가 많아, 우리나라에서 인구가 가장 많은 두 도시와 인접 시도 거주자들의 부동산 매매가 활발하다.

그림 2.8: 광역시도별 누적매수량 그래프(2012~2020)

2.3.3 수도권과 비수도권

우리나라 부동산 거래의 큰 흐름을 파악하기 위해 부동산 거래를 수도권과 비수도권 간 거래로 나누어 보자.

9년간 전체 매도 부동산의 42%가 수도권(서울·경기·인천)에 있는 부동산이며, 매수자의 45.6%가 수도권 거주자이다.

우리나라 인구의 50.2%가 거주하고 있는 수도권에서 매수자의 45.6%를 차지하는 것은 상대적으로 적어 보일 수 있다. 그러나 전체 부동산등기 수의 29.9%를 차지하는 수도권에서 매도 부동산의 42%를 차지하고 있다는 것은 부동산 거래의 대상이 수도권 내에 크게 집중되어 있다는 것을 보여준다.

그림 2.9: 수도권 비수도권 매수·매도 비중

서울·수도권·비수도권간의 거래

수도권과 비수도권으로 나눴던 지난 9년간의 거래를 서울, 서울을 제외한 수도권(인천·경기), 비수도권으로 나누어 지역 간 발생한 매수(매수인의 주소지)-매도(부동산의 주소지) 쌍을 살펴보았다.

서울과 수도권, 비수도권에서 매수-매도의 지역이 같은 비율은 비수도권의 경우 94.7%가 매수했고 수도권은 80.5% 서울은 56.1%를 매수한 것으로 나타났다. 이 매수량을 지역 간으로 보면 수도권에서 매수한 931만 건(서울, 인천, 경기) 중 14.8%에 해당하는 136만 건이 비수도권을 매수하는 거래였고 비수도권에서 수도권을 매수하는 양은 총매수량의 4.3% 수준인 59만 건에 그쳤다.

이러한 지역 간 매수격차는 수도권 비수도권뿐 아니라 서울과 서울을 제외한 수도권 간의 거래 쌍에서도 나타나는데 서울에서 수도권 지역을 매수한 양은 97.1만 건이었지만 수도권에서 서울을 매수하는 양은 34만 건 수준이다. 이렇듯 수도권과 비수도권, 서울과 수도권 간의 매수(매도)격차가 존재하는 것을 알 수 있으며 이하 내용에서는 분석범위를 서울을 포함한 부동산으로 좁혀 매수지역과 매도지역 간의 거래에 대해 좀 더 자세히 살펴본다.

		매수(열비율/행비율)
		서울	수도권(서울제외)	비수도권	전체
매도	서울	1,976,736	340,509	161,926	2,479,171
	서울	(56.1% / 79.7%)	(5.9% / 13.7%)	(1.5% / 6.5%)	(12.1% /100%)
	수도권(서울제외)	971,111	4,655,213	427,747	6,054,071
	수도권(서울제외)	(27.5% / 16.0%)	(80.5% / 76.9%)	(3.9% / 7.1%)	(29.7% / 100%)
	비수도권	577,691	789,289	10,517,052	11,884,032
	비수도권	(16.4% / 4.9%)	(13.6% / 6.6%)	(94.7% / 88.5%)	(58.2% / 100%)
	전체	3,525,538	5,785,011	11,106,725	20,417,274
	전체	(100% / 17.3%)	(100% / 28.3%)	(100% / 54.4%)	(100% / 100%)

행정안전부 주민등록 인구통계, 2020년 12월 기준 https://jumin.mois.go.kr/↩︎
매수인의 주소가 도로명주소로 온전히 기재된 경우만 집계되었기 때문↩︎
개인(내국인), 법인, 비법인, 외국인(국내 거소의 경우) 등↩︎